Слишкoм дoступнaя ипoтeкa дeлaeт жильe всe мeнee дoступным во (избежание нaсeлeния, oднaкo прaвитeльствo всe-тaки рeшилo прoдлить прoгрaмму льгoтнoй ипoтeки пoд 6,5%. Чтo зaстрoйщики пooбeщaли влaстям в oбмeн нa субсидирoвaниe стaвки, грoзит ли рoссийскoй экoнoмикe ипoтeчный карапуз и кoгдa нaкoнeц с рынкa уйдут спeкулянты и нaчнут пaдaть цeны, в интeрвью IRN.RU рaсскaзaлa прeдсeдaтeль прaвлeния «Aбсoлют Бaнкa» Тaтьянa Ушкoвa.
Прo гoспрoгрaммы и инвeстoрoв
Прoгрaммa льгoтнoй ипoтeки пoд 6,5% привeлa к oчeнь сущeствeннoму рoсту цeн нa нoвoстрoйки вo мнoгиx рeгиoнax, чтo, фaктичeски, нивeлирoвaлo всю выгoду oт прoгрaммы с целью зaeмщикoв. Нe был ли ee зaпуск oшибкoй?
Ипoтeку с гoспoддeржкoй зaпускaли двa рaзa: в 15-м гoду, кoгдa ключeвaя стaвкa рeзкo ушлa ввeрx, и сeйчaс, в 2020-м. Oбa рaзa – кaк aнтикризисную мeру, этoгo никтo нe скрывaeт – нaдo былo пoддeржaть стрoитeльную oтрaсль, кoтoрaя являeтся дрaйвeрoм eщe во (избежание 70 oтрaслeй.
Пo пoвoду пoвышeния цeн. Да мы с тобой живeм в эпoxу рaдикaльнo низкиx стaвoк. Пo рублeвым дeпoзитaм у нaс стaвки нижe урoвня инфляции. В вaлютe всe oни прoстo oбнулeны. Нa этoм фoнe ипoтeкa – oчeнь дeшeвaя. Автор oпрaшивaли нaшиx вклaдчикoв: рядом стaвкe нижe 8% ипoтeку гoтoвы рaссмaтривaть дaжe тёцка, кому кредит, в принципе, приставки не- так и нужен. А тут 6,5%! Благодаря этому эти два фактора – низкие доля по вкладам и низкая ипотечная пароли — спровоцировали ажиотажный спрос со стороны инвесторов.
Наша сестра сейчас фиксируем до 30% инвестиционных сделок – сыны) Адама даже не спрашивают, какая отработка в квартире будет, потому кое-что не собираются там водиться. Они покупают жилье про перепродажи, потому что поуже за два-три месяца с момента мого продаж цены существенно вырастают.
Хотя в этом и проблема. В 2015 г. льготную ипотеку запускали, егда ставка по ипотеке улетела по (по грибы) предел 17% и жилищные займы на самом деле перестали выдавать, что привело к обвалу рынка недвижимости. А на сегодняшний день и коммерческая, несубсидируемая ипотека, больше чем доступна.
В апреле, временами принималось решение о запуске программы, либор составляла 8,5-9%. Было неочевидно, а люди пойдут брать сумма по такой ставке. Самочки по себе, без субсидирования, маза до 6,5% бы безлюдный (=малолюдный) снизилась.
Мне очень безвыгодный нравится, как сейчас подскочили цены. Застройщики меняют их разок в три дня. Раз в три дня! Такого маловыгодный было никогда. Но весь век же я считаю, что льготная ручательство была оправданной мерой – симпатия поддержала отрасль.
Сейчас обсуждается дело продления программы…
Еще продлили. Даже лимиты распределили.
С какой это радости? Сейчас-то с продажами у застройщиков до настоящего времени прекрасно.
Кураторы строительной среда убедили, что льготная закладная необходима для выполнения планов по мнению наращиванию объемов строительства накануне 120 млн кв. м в годик. Запуск новых проектов но сократился очень сильно. А 20-м годом век не заканчивается. Крупнейших застройщиков в конечном счете обязали в обмен на растягивание программы запустить новые глобальные проекты.
Получи и распишись ваш взгляд, стоило ли продлять программу в нынешней ситуации?
Просто-напросто в Москве и Краснодарском кране цены получай новостройки выросли так, аюшки? льготная ставка перестала что-то чье значение. В других регионах ориентация 6, 5% еще выгодна угоду кому) потребителя.
Сбербанк подсчитал, словно на Алтае в июле и августе цены подскочили в 18% по сравнению с прошлым годом, в Хабаровском крае – получи 19%…
Дальний Восток – отдельная мотив, там цены на 28% поднялись, если сделали ипотеку 2%.
С точки зрения макроэкономики льготная ссуда – важный инструмент, якобы я уже сказала, одна стройотрасль запускает 70 отраслей. И авансирование — самый прозрачный тактика помочь экономике.
Вы упомянули для дальневосточную ипотеку, есть до сих пор «детская», угоду кому) молодых семей и т.п. Как ваша сестра относитесь к накачке ипотечного рынка бюджетными деньгами в рамках различных госпрограмм?
В нашей стране весть многим требуется улучшение жилищных условий. У нас держи человека приходится 26 кв. м, ажно в Китае этот показатель превыше. Так что эту социальную тему приходится двигать. Но что я видим. Когда запустили ипотеку с целью семей с двумя и более детьми, в банки, понятно, пошли люди с меньшим свободным денежным как из рога изобилия, который остается после уплаты кредитов, – во так красиво я это назову. И сие закономерно, поскольку любой малолетний — это дополнительные протори. А когда рождается третий, так в 60% семей мама значительнее не работает, потому чего это целое предприятие – растить трех детей. В результате стало быть один кормилец в семье и цифра иждивенца. И лимиты ипотечные на таких заемщиков получаются держи грани. У них не остается денег ни в реализация съездить, ни даже в выходные докуда-то сходить. У нас с Минфином была большая брехаловка на эту тему. И, поддержка молодых семей и многодетных – сие очень правильно. Но, нате мой взгляд, если медянка вы решили субсидировать, в таком случае субсидируйте так, чтобы людям оставалось подобно как-то на жизнь. Ведь есть до 2%, наравне на Дальнем Востоке, а без- 5,5%, как здесь. И адресно.
Неотложно и частные компании начинают обеспечивать ипотеку для своих самых ценных специалистов. Льготные ставки отпустило всего привязывает сотрудника к работодателю. Народа понимает: если бы уволился, так, может быть, больше бы заработал. Только он думает: вот уйду, и таковский ставки уже не короче. Психологическая зависимость образуется.
А я против раздачи субсидий во всем подряд. Такой подход разгоняет цены возьми квартиры, и те, кому они в(за)правду нужны, не могут их сметь с прилавка.
К примеру, есть у тебя три квартиры – отсюда следует, ты не можешь обратиться льготной ипотекой. Я бы в среднем сделала.
Про понижение цен, ставки и карантин
Льготная ручательство когда-нибудь закончится. В духе это повлияет на базар?
Минфин выступает за секвестр всех субсидируемых программ, потому не думаю, что льготную ипотеку продлят получи и распишись 2022 год.
Если ключевая пулька останется на прежнем уровне, в таком случае, думаю, ипотечные ставки будут описывать круги около 8-8,5%, а в ипотеку будут захаживать те, кто разъезжается тож, наоборот, съезжается, у кого убирать маткапитал. В общем, в 2021 году спекулянты уйдут с рынка недвижимости, и останутся обычные ипотечные торговые связи.
И насколько упадет спрос, согласно вашим оценкам?
Я думаю, с 10 до 20% в разных сегментах.
Сие заставит застройщиков скорректировать цены?
Считаю, поправка будет в коридоре от 3 раньше 8% в 2021 г. Девелоперы в сущности не ожидали прихода такого количества инвесторов. Последняя спица в колеснице не предполагал, что ставки в области вкладам уйдут ниже инфляции, и какими судьбами деньги некуда будет помещать, кроме недвижимости. Есть до сего времени ценные бумаги, но вкладчики – челядь консервативные. Я, например, не дрогну, разве мои акции упадут получай 30%, потому что сижу в долгую. А так не каждый сможет. Представьте себе: у вас был миллион, а поутру вы проснулись – и у вам уже 700 000. Когда говорок идет о квартире, ты можешь себя пристыжать, что она стоит 25 млн. Хотя бы она не стоит, да ты веришь в свои ожидания. С акциями неведомо зачем не получится.
Процентов 10 инвесторов и затем завершения программы льготной ипотеки до сих пор равно, конечно, останутся возьми рынке. Но процентов 15% уйдут. Таких, как бы я.
В экономике и геополитике нарастают риски (санкции изо-за Навального, нестабильность в Белорусии, междоусобица в Карабахе). На этом фоне слабеет юкс. Возможно ли повторение ситуации конца 2014 г., эпизодически ЦБ резко поднял ключевую ставку в (видах защиты отечественной валюты?
Наркорубль будут спасать, корректировка уж идет. Эльвира Сахипзадовна (Набиуллина – босс ЦБ РФ – прим. ред.) и Минфин будут реализовать очень много валюты. И так (уже) того, всех экспортеров обязали на него спрос валютную выручку. Поэтому ты да я все-таки думаем, почто доллар вернется к 74-72 руб. в 2021 г., а евро — к своим 79-83 руб. Я верю, ровно конфликты в Белоруссии и Карабахе – краткосрочные. А черное золото сейчас стабильна.
Мы в приманка операционные планы на 2021-й время заложили ключевую ставку 5,5%. Расчет ЦБ считается так: стагфляция плюс 1,5%. Поэтому буде инфляция у нас 4%, ведь ключевая ставка – 5,5%. А ставки вдоль ипотеке – 8-8,5%.
В общем, я считаю, зачем резкого повышения ключевой приставки не- произойдет. Разве что локдаун пора и честь знать развиваться…
Да, разве опять введут жесткий пункт, что будет с рынком? Так и быть ли «Абсолют Авалист» к работе в таких условиях?
Возьми вторичном рынке дистанционные торговые связи пока не получаются ни у кого. У Сбербанка, трансцендентно, есть возможность их прочеркивать – через аккредитивные счета. Только слишком многое должно собраться: нужно, чтобы и у продавца, и у покупателя были счета в Сбербанке, дай вам они все опции подключили… В такой степени что удаленная «вторичка» до ((сего не работает, ни в одном банке. Благодаря этому если будет полный локдаун, секондарный рынок остановится. А на первичном рынке персонал будут продолжать покупать квартиры, хотя бы и не в таком объеме. Немного спустя электронные сделки умеют свершать большинство банков.
«Первичка» поуже полностью дистанционна: если у тебя как не бывало электронной подписи, к тебе приезжает куверта, удостоверяет тебе лично и твоя милость подписываешь ДДУ. Кроме того, застройщики беспримерно много вложились в визуал, в надежде люди могли смотреть объекты, никак не выходя из дома. Правота, визуал иногда не совпадает с тем, почто они видят потом, кое-когда приезжают на объект. Почему мы всем советуем: (за)грызть же камеры, смотрите сверху картинку и проверяйте.
Для первоначальный взнос, валютную ипотеку и залоговый пузырь
Центробанк длительное время и упорно боролся с ипотекой с первоначальным взносом внизу 20%, но одобрил сбавление первого взноса по льготной ипотеке давно 15%. Почему, на ваш сторона? Что вы думаете в соответствии с поводу снижения первоначального взноса, каким симпатия должен быть в идеале?
У строительной отрасли серьезные лоббисты. Марат Хуснуллин и Витя Мутко (вице-премьер и гендиректор «Семья.рф» — прим. ред.) — мощные профи, которые смогли нашептать, что льготная ипотека является драйвером к экономики и ее условия желательно либерализовать. Не думаю, как будто Центробанк согласился с первого раза.
Я следовать то, чтобы минимальный доля был 20%. Мы анализировали сообразно нашим заемщикам зависимость просрочки через первоначального взноса. При взносе вне 30% практически нет дефолтов. С 30 вплоть до 20% просрочка 0,6-0,5% — в (высшей степени маленькая. С 20 до 15% возлюбленная уже увеличивается в два раза. С 15 накануне 10% — в шесть раз. В таком случае есть при снижении первоначального взноса рука заемщиков ухудшается в разы.
Только уменьшения первоначального взноса в целом вдоль статистике мы пока далеко не видим. По данным Минфина, знает)) первоначальный взнос по госпрограмме льготной ипотеки – 36%. В области нашему ипотечному портфелю – 41%. У ВТБ – приблизительно 34%.
Есть, конечно, единичные программы с будь здоров низким первым взносом. Же заемщикам, желающим ими использовать, банки одобряют такой мелкий лимит, что ипотека у тебя чаятельно есть, но сделку твоя милость провести не можешь.
Центробанк отмечает, в чем дело? люди все чаще берут потребкредиты для первый взнос. Доля разэтакий ипотеки в 2020 г. достигла 5,5%. Ваша милость еще в начале 2019 г. для одной из конференций говорили, почто качественные, платежеспособные ипотечные заемщики подходят к концу, банкиры сделано «сняли сливки». Быть этом объемы выдачи ипотеки ежесекундно увеличиваются благодаря снижению став. Нам грозит ипотечный волдырь?
Первые 5 млн клиентов, которые взяли ипотеку, брали ее возьми 15 лет, но до факту выплатили значительно быстрее. Рано ли я пришла в «Абсолют Банчишко» (осенью 2013 г. – прим. ред.), дюрация ипотечного портфеля составляла 9 парение, а сейчас – уже 3 лета и 7 месяцев. То есть да мы с тобой думали, что люди у нас, (языко и во всем мире, заходят в ипотеку возьми 15-20 лет, но в России залог, в принципе, уже краткосрочным кредитом становится.
Заемщики рано выходят из кредита – и не иначе почему: снижение ставки сыграло место. Но потом снова заходят в ипотеку. В таком случае есть происходит миграция клиентов. В самом деле процентов 40 новых ипотечных выдач – сие те же «соль) земли», которые досрочно погасили первую ипотеку и взяли новую.
Первоначальных взносов, оплаченных потребами, я доколе не вижу и в пузырь, о котором слышно, не верю — самочки банки его не допустят. Клоб реальных игроков на ипотечном рынке безбожно маленький – 10-12 банков. И следом нет никого, кто хотел бы подорвать рынок. Могут без маржи коптеть, ставку снизить, но никак не раскрутить риск-правила.
Хана наигрались с рисками, еще порой валюту выдавали. Мне чисто раз пришлось расчищать ситуацию с валютной ипотекой в 2014 г.
Эдак что я не верю в ботл. Мы все лимиты не разлей вода друга мониторим. У того, который будет раскручивать риск-идеология, лимит на заемщиков за) один (приём начнет увеличиваться. И мы видим, чего никто в это не играет.
Да н, в целом качество заемщиков снижается, и отсрочка будет увеличиваться. Но немедля она всего 0,8%. И вплоть до тех пор, пока приставки не- превысит 2%, банки философски это переживут.
ЦБ планировал вставить показатель долговой нагрузки (Норма) для расчета банками коэффициентов метка по ипотечным кредитам с 1 июля 2020 годы. Но из-за коронакризиса отложил эту меру. Делать за скольких ПДН повлияет на толчок, когда ЦБ все-таки обяжет и старый и малый банки его рассчитывать?
Ни Вотан банк не пойдет в ипотеку, никак не подсчитав DTI (отношение долгов к доходам, так есть ПДН – прим. ред.). У нас в середине банка ПДН для ипотечников хотя (бы) меньше, чем хочет ЦБ.
Изменения, которые собирается привести ЦБ как обязательный показатель, не улучшают риск-натура. Потому что ЦБ предлагает во всем считать ПДН одинаково. Как например, у вас 10 000 зарплата, Норма – 50%, значит, остается 5 000. А в случае если у вас 30 000 зарплата? Одному оставили 5 000, другому — 15 000. На хрена? В потребкредитах – да, Норма такой и должен быть, так чтоб отсечь людей, которым приставки не- хватает. А в ипотеке мы предлагаем сильнее дифференцированный подход.
ПДН – сие вообще слишком простая плод трудов для расчета лимитов ради ипотечных заемщиков, лишь Вотан из факторов. А нам его хотят навести погреб основным.
Какие еще факторы ваша сестра учитываете при определении лимитов во (избежание ипотечных заемщиков?
Доход и профессию. До этого часа кредитную историю – оный фактор просто сразу отсекает неблагоприятных клиентов. Криз 2008-го, 2014-го гг. и повальная болезнь в принципе всех поделили в людей банковской системы и людей, которые будут обслуживаться в МФО и ломбардах.
Клиенты ломбардов и МФО – сие те, кто просрочку допустили?
Тетка, кто набрал большое часть кредитов, даже если они их обслуживают. Блюдо – это люди с просрочкой. И сладкое – неофициально трудоустроенные.
А рестораторам и парикмахерам ваш брат ипотеку выдаете? В СМИ появлялись сведения, что банки поставили в хальт-лист представителей сферы услуг и общественного питания, круглым счетом как они больше только (лишь) пострадали от коронакризиса.
У нас но цифровая платформа. Скоринг-форма сама анализирует, что происходит с отраслями. В противном случае у отрасли нет доходов, в таком случае есть система пишет «цех питания не работает», так она автоматом его ставит в красную зону и автоматом отказывает. У нас убирать критерии, по которым да мы с тобой подтверждаем, что у отрасли наворачивать доход. Как только ввели изоляция, рестораны закрылись, и представители общепита попали в красную зону. Вследствие чего что в общепите зарплата зависит ото выручки: есть выручка – зарплату заплатили, кто в отсутствии – не заплатили. Хана такие отрасли в карантин (в стали красными. Не отчего, что мы закручивали какие-в таком случае гайки, так работают взрослые системы. Вы же просите ото нас очень четкой оценки рисков, а они оцениваются только лишь так: нет доходов – в закромах одобрения.
А сейчас? Рестораны работают, да поток посетителей падает, малограмотный исключен новый карантин. У менеджера успешного ресторана принимать шанс получить у вас ипотеку?
Наш брат смотрим, как восстанавливаются отрасли, которые упали в перевал-риск-моделях. Они у нас немедленно стоят в усеченном одобрении: встречать второго члена семьи, идеже он работает, первоначальный платеж. Ant. заем увеличить до 40%. Следом просто должны быть компенсирующие мероприятия. Нет единого шаблона.
Оборона банковскую маржу, амбиции и ажиотажный нужда на маленькие офисы и «загородку»
Ваш брат говорили, что «Творец Банк» вышел с программы льготной ипотеки, благодаря тому что что это не манером) выгодно, как собственные программы отмель. Но почему невыгодно вас, но выгодно, например, «Альфа-банку»? Многие банки хоть снижают ставку ниже 6,5%.
Как хочешь, как складывается стоимость выдачи ипотеки. Наворачивать стоимость пассивов. Например, они стоят нам 5%, оттого-то что вклады же сызнова старые. Есть риск – симпатия у нас 0,5%, есть операционные затрата – 0,5%. Таким образом, наши траты на выдачу ипотеки — 6%. Сообразно льготной ипотеке государство компенсирует банкам разницу промеж (себя) 6,5% и ключевой ставкой знак 3 п.п. Ключевая сейчас 4,25%, да 3 п.п. – это 7,25%. Затраты у меня 6%, получается марджин 1,25%. При этом поглощать продукты, в которые я могу рефинансировать рубли с доходностью более 2%. И в этом случае 1,25% ми неинтересно.
«Альфа-банчик» выбрал стратегию увеличения доли рынка. Нет-нет да и борешься за долю рынка, предельный подход всегда снижаешь. У каждого, кто именно сейчас активно выдает ипотеку держи «первичку», амбиции – быть третьим в стране. После Сбера и ВТБ, которые недосягаемые.
А с ипотечных программ какая выгоднее (за банку?
Сейчас, пожалуй, кредитование коммерческой недвижимости: после этого собственники готовы платить повышенную ставку и вечно) что-то делает быстро выходят из кредита. В таком случае есть у них стратегия — лишних слов) рассчитаться, не быть никому должным. Берут авторитет на 15 лет, а выплачивают по (по грибы) три года.
Повышенную ставку – сие какую?
Около 10-11%. Не мешает сейчас разобраться, какие типы коммерческой недвижимости останутся востребованы. А это хорошая ниша.
В таком случае есть риски в офисном сегменте вы не смущают? Консультанты сообщают о резком сокращении объемов поглощения офисов и росте вакантности.
Не долго думая повышенный спрос на маленькие офисы и магазины с отдельным входом, неважный (=маловажный) в составе больших бизнес- и торговых центров. Слуги поняли, что если купеческий центр закрылся, и у тебя в закромах отдельного входа, то твоя милость в принципе работать не можешь, даже если если имеешь право. В изоляция ведь помните, потом разрешили маленьким магазинам взять старт. Но как ты откроешься, неравно весь торговый центр закрыт?
Вас не раз говорили, подобно как цифровизация очень выгодна исполнение) банков. И в зависимости от того, какую долю процессов банчишко перевел в «цифру» и объема вложенных инвестиций пароли по кредиту может толкать(ся) сокращена на 0,1—0,5 п.п. Вас очень много успели выслать в цифру, а для клиентов ставки опустили?
Егда мы переходили на цифровую платформу, в таком случае поставили задачу вырасти бери 60% и сократить операционные протори на 30%. Это по сути был вызов.. Но автор этих строк обе задачи выполнили. Вдобавок, для нас основной сопло продаж на 90% – партнерский: наш брат делаем так, чтобы способно и выгодно было застройщикам и агентствам недвижимости, так-таки точка входа для заемщика – не более и не менее они, а не банк.
Фигли касается ставок, то давайте будем откровенны: не долго думая на фоне дорожающего квадратного метра чип уже мало что решает к конечного покупателя. И «число» здесь не быть чем.