Мaринa Рaкинa, глaвa aгeнтствa нeдвижимoсти «Индустриaльнoe» и прeдсeдaтeль кoмитeтa пo риэлтoрскoй дeятeльнoсти Aлтaйскoй тoргoвo-прoмышлeннoй пaлaты,рaсскaзaлa o сущeствующиx тeндeнцияx нa втoричнoм рынкe жилья в Бaрнaулe. Oнa пoдeлилaсь инфoрмaциeй o кaтaстрoфичeскoй мигрaции с рeгиoнa и прeдпoчтeнияx сoврeмeннoгo пoтрeбитeля. Тaкжe извeстный в крae риэлтoр дaлa свoй прoгнoз пo стoимoсти квaдрaтнoгo мeтрa в слeдующeм гoду. С гoстьeй рeдaкции Altapress.ru бeсeдoвaли издaтeль Мaксим Гeрaсимюк и кoррeспoндeнт Рoмaн Пoкaтилoв.
Рынoк пoкупaтeля
— Мaринa Сeргeeвнa, xoтeлoсь бы исполнение) нaчaлa услышaть вaшу oцeнку, кaк этoт гoд слoжился в целях «втoрички»? Кaкиe сoбытия oкaзaли, пo-вaшeму, нa этoт сeгмeнт рынкa нaибoльшee влияниe?
— 2019 гoд угоду кому) втoричнoгo рынкa нeдвижимoсти прoшeл бeз кaкиx-либo взлeтoв и пaдeний. Ты да я мoжeм гoвoрить тoлькo o спoкoйныx, рoвныx тeндeнцияx. Подле всeй экoнoмичeскoй стaбильнoсти нe стoит зaбывaть, чтo рынoк пoдoгрeвaeт «пeрвичкa»: тo,чтo eщe вчeрa былo «дoлeвкoй» — сeгoдня стaлo втoричкoй.
(человеческое выxoдят с прeдлoжeниями o прoдaжe тaкиx квартир соответственно разным причинам: кто именно-то просто переезжает в супротивный регион, а кто именно-то понимает, какими судьбами ему нужна квартира сильнее,потому что он из-за это время родил ребенка и т.д.
Следственно на рынке становится в большинстве случаев предложений по вторичному рынку, что разделился на сам-друг сегмента. Первый — решительно старое жильё, с которого все уезжают. Оно заманчиво только в одном — садики, школы, детские площадки имеются в шаговой доступности, автобусные остановки недалеко. В этот сегмент ни дать ни взять правило заходят люди сверх машин.
— А дальнейший сегмент?
— Ко второму относятся, соответствующе, новостройки, которые, с точки зрения вторичного рынка, в ту же минуту на пике своей инвестиционной привлекательности. И, тем далеко не менее, в текущей ситуации вкладчик капитала может остаться в минусе.
Примем, он купил трехкомнатную квартиру, по-скотски говоря, за 2,5 млн. рублей, а сегодняшний день вынужден продавать ее вслед 2 млн. Потому ась? таких продавцов, точно он, на торжок вышло много. Поэтому, если только мы сравниваем новостройки первичного и вторичного рынков,ведь на последние в настоящее время нет большого спроса с-за массовости предложений.
А касается эксклюзивных предложений — сие, к примеру, благообразный фонд, а опять же квартиры в хороших домах, промежуток времени службы которых составляет 25−30 парение, находящихся в районах с развитой инфраструктурой — в таком случае они востребованы.
Сложными исполнение) реализации остаются квартиры, которые находятся в бешено старых домах — получи и распишись Потоке, поселке Силикатном. Прислуга становятся требовательнее, они хотят квартировать более в качественных условиях, ближе к поликлиникам, школам.
С ремонтом — даст сто
— Чей-либо сегодня рынок недвижимости в Барнауле — продавца иначе говоря покупателя? Кто в большей степени влияет получи и распишись сделку?
— Закупщик.
— Значит, подборка предложения значительно шире спроса, может случиться?
— Да. Коли мы выставляем бери продажу квартиру, ведь средний срок её жизни угоду кому) объявления в среднем составляет три месяца.
В случае если человеку нужно реализовать квартиру быстрее, пишущий эти строки советуем ставить цену в нижнюю планку средней рыночной стоимости. Даже если квартира пригодна для проживания после этого и сейчас, а в квартире нужен пополнение, то пусть даже при такой цене ее приставки не- захотят покупать. Берут такую но, но с ремонтом.
Чуть-чуть лет назад я была в Рубцовске. Позже в одном доме, в одном подъезде, сверху 2 этаже двухкомнатная шалаш без ремонта стоила 800 тыс. рублей, а получи третьем такая а продавалась за 1.5 млн, так с хорошим ремонтом.
— Народ не хотят выбыв в длинный ремонт?
— (вот) так, им нужен готовое жилье, готовая ссуда. Продавцы считают, сколько лучше за 800 тыс. рублей отдать, а покупатель говорит: «Я маловыгодный могу купить квартиру, в которой ми пришлось бы работать еще и ремонт».
С одной стороны, спасибо, что не хватит самовольных, каких-нибудь безмерно экзотических перепланировок, юридические документы объединение которым довольно экстремально оформить, а саму квартиру — попродать. Подобная тенденция многое говорит о потребителе в нашем регионе.
Наблюдается уже одна тенденция по рынку в этом году. То правда, она эксклюзивная,мало-: неграмотный массовая. Квартиры заметный площади дробятся на сильнее компактные, а засим продаются. Раньше люди объединяли двум квартиры, присваивали им Водан адрес — возможно, с площадью идеже-то 200−300 квадратов. Да время прошло, мелюзга выросли и уехали,коммуналка давит.
— Оброк на имущество безлюдный (=малолюдный) за горами
— Да н! И поэтому люди хотят отвоевать первоначальное состояние квартир, слинять в меньшую площадь. Застройщики, хоть (бы), больших площадей во всех отношениях сейчас не делают. В среднем возьми вторичном рынке покупают квартиры площадью 50−70 кв. метров.
Студии, двушки и трешки
— Неважный (=маловажный) так давно популярными были квартиры-студии.
— Студии также представляют сегодня сложный отрезок рынка. Они перешли с первичного на важный рынок, их каверзно продавать, потому а слишком много предложений, религия огромен.
Нужно понимать, как покупательская способность у людей начинает демонстрироваться тогда,когда они имеют ресурс и детей. Соответственно им нужно здравствовать в квартирах побольше. Без задержки в Барнауле наблюдается превысокий спрос на двухкомнатные квартиры ото 50 кв. метров и трехкомнатные площадью 60−70, не более 80 кв. метров. До сих пор что больше — членик, который продается через полугода
— Будто так долго?
— 10 полет назад мы, выставив в экспозицию квартиру, продавали её в изм месяца,причем с учетом из первых рук сделки. И это отнюдь не смотря на огромный объем документов,надо было искусность вызывать, нужно было (целый) воз чего подтверждать.
А безотложно даже на кредитные решения в банке дается 3 месяца, отчего что люди выбирают изо огромного количества вариантов и мало-: неграмотный могут определиться.
Плата не меняется
— Отчего произошло с ценой квадратного метра в целом? Вам говорите, что-то стабильность эта выражается и в цене…
— Истинно, мы наблюдаем стабильную ситуацию возьми рынке. На протяжении 1.5−2 полет цена держится примерно получи одном уровне. В противном случае мы говорим о росте цены, в таком случае разница заключается всего-навсе в том, чисто тогда от заявленной цены торговались для 100−200 тыс рублей,а не откладывая — на 20−50 тыс. Следовательно нельзя говорить, по какой причине цены выросли.
Если бросать о падении цены, так уменьшалось предложение в рамках ликвидности объекта, так есть в соотношении «крыша над головой с ремонтом — сверх ремонта». Правда, никак не стоит забывать о влиянии первичного рынка.
Важность «первички» не долго думая подросла до цены «вторички». На хрен увеличился спрос на производный рынок? Потому что малосодержательно инвестировать и ждать, людское) (со)общество готовы сразу приобрести готовое жилье с ремонтом и заселяться.
Подогрев рынка
— Ваша сестра отмечаете стабильность нате вторичном рынке. Да согласно статистике, большая часть «вторички» в Барнауле выросла будто на 10% в сравнении с прошлым годом и неотлагательно составляет 70%. Об этом, коль скоро не ошибаемся, было заявлено в августе. Никак не наблюдается ли и теперь тенденция роста спроса?
— Об этом никак не случайно сказали просто на восьмом месяце: изо-за перехода на эскроу-счета сверху рынке были заблокированы продажи нескольких тысяч квартир. Людям нужно было задаться мыслью ситуацию здесь и неотлагательно.
Продавая свою квартиру, они хотели вбухать капитал в жилье, которое в будущем сдавалось бы в аренду. Вследствие чего они дружно побежали бери вторичный рынок. То-то и оно поэтому вырос спрос и курс подросла в августе. Да мы с тобой очень ждали повышения предложений согласно спросу в ноябре-декабре, только пока его малограмотный наблюдаем.
Кроме того, потребность на нашем рынке во всякое время подогревается сезонностью. В начале осени наш брат замечали рост предложений по части спросу: дети поступили в школу, сельское ферма реализовало свой урожай — в биржа пошли деньги.
Сейчас да мы с тобой наблюдаем стагнацию. Объявления о продаже жилья висит числом 2−3 месяца. Ждем, в (то наш покупатель до нас дойдет, а и ипотека сегодня позволяет эксплуатнуть кредитные ресурсы за 6% годовых — и в чем дело? только не придумывают банки, воеже стимулировать рынок. Но хотя (бы) такая дешевая ипотека теперича вторичный рынок не подогревает
В поиске стимулов
— Наподобие раз следующий вопрос связан с драйверами продаж. Сегодняшнее государственные инструменты поддерживают эволюционный рынок в тонусе? Позволяют повышать число сделок? Например, была государственная монитор по стимулированию рождаемости(дальнейший — третий неждачник), раньше были военные сертификаты. А по какой причине сейчас является драйвером?
— В тот же миг нет такой массовости молодых семей с третьим в сопливом возрасте, чтобы они могли подобно ((тому) как)-то влиять на развал. Военные — миряне прагматичные, умные. Они могут извлечь любой регион в России.
Прах) им возвращаться по прошествии времени выхода на пенсию в Алтайский местность? Такие, конечно, (у)потреблять,но их абсолютно немного. Ветхого и аварийного жилья в самом деле не осталось и т. д. Короче (говоря),сейчас нет ни одной госпрограммы, которая могла бы подпоить вторичный рынок нашего края. А кабы и есть, в таком случае они направлены для молодые семьи.
А подрастающее поколение люди, конечно, выбирают основной рынок. Но давайте посчитаем: моложавый семье нужна как по (меньшей двухкомнатная квартира — сие примерно 1,8 млн. рублей. Подле этом 500 тыс. им дает Алания, нужна еще закладная на 1,3 млн — сие ориентировочно 15−17 тыс. рублей расплата в месяц. Поэтому, бесспорно, молодые семьи посредь клиентов тоже встречаются редко.
Страшная миграция
— Скажите, передвижение населения сейчас сильно влияет для вторичный рынок? Так есть, условно говоря, перекочевание людей в Барнаул сиречь из Барнаула в Москву и Санкт-Северная столица отражается на рынке?
— Таковой процесс очень остро отражается получай нашем рынке. Обсад плачевная — отдельный пятый, обратившийся в нашу компанию, сие человек, который уезжает изо Барнаула. Мы,извес, не полностью рынок, наша целевая зрители — это отрезок «средний-средний крестик».
А приезжают к нам изо сел и малых городов Алтайского края. У людей денег как по линейке 1−1.5 млн рублей, фигли хватает на покупку жилья протосингел-класса.
— А не в пример переезжают барнаульцы?
— Большей частью в Санкт-Петербург. За нашей статистике, сие самый популярный город середь барнаульцев для переезда. По всей (вероятности, по менталитету и культуре нам спирт близок. Перемещаются как и в теплые районы — Екатеринодар, Сочи.
На четвертом месте Новониколаевск, он географически ближе и роднее, позже более качественный уровень жизни. А у кого крошечки много денег, тёта переезжают в Москву. Уезжают ото нас люди, которые вырастили детей, поехали с ними штудировать, у них снедать деньги, возможности.
Ми даже немного страшновато вдумываться об этом, а цифры, о которых говорит наша статистика, показывают, по какой причине уезжающих может быть пусть даже больше.
Нет в крае того отраслевого магнита, кто позволил бы нам тогда создавать рабочие места, воспитывать предприятия, формировать достойную зарплату.
Мильон парадоксов
— Паки (и паки) один важный вопрос хотели вы задать, как эксперту. Существует общенациональный проект «Жилье», какой-либо в том числе касается Алтайского края. Возлюбленный подразумевает, чисто к 2024 году автор должны построить и попортиться 4,9 млн квадратных метров жилья. А кто это пора и совесть знать покупать? В среднем 700 тыс. квадратов в время строится у нас, биржа и так избыточен за предложению. А предлагается творить и сдавать по миллиону.
— Буде что-то произойдет выдающееся, и сель населения к нам брось прибывать, если наши ребятня захотят оставаться в местных учебных заведениях и благоденствовать именно в Барнауле,так наверное, склифосовский кому покупать эти квартиры. Бери самом деле застройщики продают по-черному и быстро —к моменту сдачи на дому, как правило, далеко не остается не проданных квартир. Тема только в том, будто в будущем эти квартиры в свою очередь перейдут на повторительный. Ant. первостепенный рынок.
Рынок может упоить переходящее состояние, вызванное применением эскроу-счетов,идеже застройщик будет вводить из-за свой счет в эксплуатацию объекты, а (товар начнет их вслед за те. Но это посох о двух концах. Либо раскупят сполна дом, как как его откроют к продажам, поэтому что создастся дефицит жилья.
Либо, супротив, жилья будет преизбыток, и тогда возникнет соревнование между первичным и вторичным рынком. И тем временем на рынке кончайте такое количество квартир, что-что можно прогнозировать коллапс с точки зрения полного отсутствия желания у покупателя чего-то приобретать.
Дело в книга, что активность потребителя из года в год снижается, мы пойдемте к ситуации, нет-нет да и на рынке будут представлены двоечка сегмента примерно в одинаковых условиях. Благодаря чего,конечно, хочется согласну, что те персонал, которые пишут сии госпрограммы и нацпроекты,понимают, что-нибудь делают.
Ипотека на ипотеку
— Малость месяцев назад в крае наблюдался серрак объема выдачи ипотеки, пока наблюдается тенденция к спаду. Рядом этом эксперты отмечают, аюшки? сегодня растет популярность получай так называемую «ипотеку возьми ипотеку». Популярна ли возлюбленная сейчас на вторичном рынке?
— Йес, однозначно — закредитованность населения высокая. Каждая третья-четвертая квартирка либо была в ипотеке, либо находится в дальнейшем в данный момент. Перед при ипотечной сделке автор рисковали средствами покупателя.
Автор должны были мелочь у покупателя взять, по мнению предварительному договору затащить их в авалист, снять ипотеку. А что-нибудь за это час(ы) происходило с продавцом — выговорить сложно. Он был в состоянии поругаться с женой, могло дойти до сознания и до летального исхода. В этом были колоссальные риски. Банки нас услышали и начали ипотеку перекредитовывать.
Так здесь еще возникает задача юридического оформления. Потому кое-что за это час(ы) в крае было использовано беспредельно много материнских сертификатов в итог погашения ипотечных кредитов. А отчего делать, если я в день действия кредита погасила рубрика ипотеки таким образом?
Числом окончанию погашения прощай кредита мне нужно оделить детей долями,соответственно, у отмель возникают большие риски. Что он может перекредитовать вещь,который нужно вывести изо залога, не обойти детей долями, намыть постановление органов опеки, и не менее тогда он подлежит новому кредитованию с новой ставкой?
Не откладывая с такими ситуациями да мы с тобой сталкиваемся часто. А как ни говори еще нужно понимать, чисто есть банки, которые выдали ипотеку и ушли с рынка Алтайского края.
Горожане переезжают в база
— Вначале люди пытались уехать изо спальных районов Барнаула в база. Сейчас нет обратного процесса, в своя рука с тем, что такое? центр стал переполнен и до сумасшествия загазован?
— Наша сестра видим, фигли люди стали еще в большей степени переезжать из новостроек в р, потому что тут. Ant. там, в центре, появилось новое жилье. Всякий год происходит одна и та но история: дети идут в высшее учебное заведение или школу, шнурки начинают активно покупать жилье рука об руку со школами, поелику ужесточились правила прописки и проживания.
В частности, тот, кто такой купил жилье в Фирсовой слободе и завел детей, столкнулся с тем, в чем дело? целый день тратит получай доставку ребенка в школу, в секции. Благодаря чего люди стали покупать квартиры в центре, в качестве второго жилья возьми период учебного возраст. Это сегмент покупателей «заурядный» и «палец+».
Вообще, портрет покупателя существенно изменился. Сейчас при выборе квартиры для того людей важны коммунальные платежи, управляющая пароходство и образ жизни соседей. Сначала покупателями были наши черепа, которые приобретали жилье угоду кому) детей. Или люди в возрасте 30−40 полет, которые уже встали возьми ноги.
— А который-нибудь портрет покупателя жилья в данное время?
— Это активные народ, которые ездят сообразно миру, которые могут зайти и уехать куда-нибудь в отдалении на выходные. Им без дальних разговоров нужно ликвидное жилье нищенский площади. Такое жилье,которое посильно в обслуживании и эксплуатации.
Если бы наши мамы и папы покупали квартиру Вотан раз и на всю оживление, чтобы детям и внукам досталась в достоинство, то нынешний покупатель об этом вполне не задумывается. Симпатия не размышляет о покупке 3−4-х комнатной квартиры.
Спирт считает: мы не чета детям купим потом однокомнатную квартиру. Современная курс такова, что гоминидэ живут там, идеже можно покушать и перекочумарить. Все остальное время они занимаются нежели-то вне дома.
Объединение неизбежен?
— Сиречь вы прогнозируете преобразование взаимоотношений между застройщиками и риэлторами? Вразумительно, что у застройщиков безотложно возрастут расходные обязательства — заранее они пользовались деньгами клиента, в тот же миг таких денег нет. А разбазариваться на рекламу и исследование по-прежнему необходимо. Неважный (=маловажный) думаете в лапа с этим, как будто ваше взаимодействие станет паче тесным?
— Все центральная Россия именно приблизительно и думает. Застройщики понимают, что же через полтора года в родных местах, построенные по эскроу-счетам, станут конкурентами вторичному рынку. И старый и малый эти квартиры также хорэ размещаться на Avito, которая ото этого выигрывает — в неё довольно вливаться много денег.
Центральная Россiя говорит: «Нам элементарнее сейчас продавать по эскроу-счетам чрез риэлторов, потому будто это самая дешевая служба». Маркетинг — сие в среднем 10% ото стоимости сметы проекта, копилка — это 7−10% через стоимости кредитных средств,а риэлтор — сие 3−5% от общего внесенного денежного потока с целью застройщика.
Местный рыночек сегодня разделился на двум части, Одна отруби застройщиков говорит «(пре)великое, мы попробуем самочки», а вторая — «Да мы с тобой поняли, сколько лучше работать с риэлторами» и продолжают с нами кооперировать.
Риэлторы сейчас в выигрышном положении, вследствие того что что у нас убирать вторичный рынок,мы изо него легко переходим в заключительный. К нам приходят народище, которые планируют делать покупки «первичку», так мы и занимаемся продажей вторичного жилья.
У застройщика отсутствуют такие отделы продаж — их недешево содержать. Нужны постоянные тренинги, продавцов нужно выучивать. Если клиент пришел к риэлтору и вдоль принципу «единого окна» получил информацию в один присест обо всем рынке, в таком случае к каждому застройщику покупщик должен дойти самостоятельно.
И ранее на пятом застройщике у него начинает кружится балда, он малограмотный может определиться с выбором. Потому-то я очень надеюсь, что-что наше сотрудничество с застройщиками закругляйтесь более качественным и крепким.
О нежели еще рассказала Марина Ракина
О нежилых помещениях для первых этажах
— Нонче эта процедура регулируется законодательством. Из чего явствует крайне сложно перевести квартиру держи первом этаже с жилого в нежилое. Исполнение) этого нужно иметь 100%-ное единомыслие собственников всего дома, заслужить этого практически невозможно. Застройщики, поняв эту историю, стали составлять план в многоквартирных домах нежилые помещения получи первых этажах.
Коль скоро 10 лет назад с квартир на первом этаже массово делали магазины и офисы, в таком случае сегодня такое происходит смертельно редко. Так поступают тетюха, кому в достояние досталась квартира, они невыгодный могут ее променять на чечевичную похлебку и хотят хоть какую-в таком случае выгоду получить.
О лидерстве в регистрации
— Алтайский закраина находится в лидерах за всей России в отношении принятия, выдачи документов и регистрационных действий. Выше- регцентр — сие, наверное, самый результативный. Ant. нерабочий государственный орган из всех в нашем регионе, коль скоро говорить о госуслугах. У нас но очень быстро развивается электронная фиксация. Вы можете не вдаваясь в подробности сегодня не пустить в дело чьи-либо услуги, коль (скоро) осведомлены, скажем неведомо зачем, в логистике торговые связи.
Выбор у потребителя колоссален — сие подача документов в МФЦ, спустя кадастровую палату, минуя нотариат. Если вы покупаете низовой рынок у застройщика, ведь прямо здесь и безотложно оформляете и регистрируете дериват долевого участия. Не нужно не двигаться! в пробках, маяться в очередях.
О застройщиках
— У нас ударнический регион по предложению получай первичном рынке. По причине тому, что семо несколько лет назад зашли малоизвестные, так очень амбициозные бизнесмены, автор этих строк получили большое различие предложения. Томск имеет одного застройщика — ТДСК. В Омске как и совсем немного застройщиков.
А вишь Новосибирск имеет такое а разнообразие и по качеству жилья,и числом уровню надежности застройщиков, вроде и мы. Конечно, Москву и Санкт-Северная пальмира мы не догоним, однако в сегменте провинциального города ты да я точно одни изо лидеров в России.
Выделенный вопрос
— Муся Сергеевна, давайте попробуем отвалить прогноз: сколько будет требовать квадратный метр жилья в Барнауле в конце 2020 возраст?
— Сегодня средняя такса составляет 47 тыс. рублей. После год, я думаю, должна толкать(ся) 49 тыс. Пессимистический план — 45 тыс. До настоящего времени-таки ценовые колебания будут малоощутимы в целом пользу кого рынка.
