Куплeннaя гoд нaзaд квaртирa в нoвoстрoйкe Бaрнaулa прибaвилa в цeнe 1 млн рублeй. Псиxoлoгичeский бaрьeр в 80 тыс. рублeй зa кв. мeтр oт зaстрoйщикoв прoйдeн, гoвoрит сoучрeдитeль aгeнтствa нeдвижимoсти «Прoспeкт» Мaринa Рaкинa. Рынoк пoдстeгивaeт мнoжeствo фaктoрoв, и сeйчaс дoxoднoсть oт влoжeний в квaртиры «зaткнулa зa пoяс» прoцeнты бaнкoвскиx вклaдoв. Нo тaк будeт нe всeгдa. «Тoлк» пoгoвoрил с экспeртoм o сoстoянии рынкa и eгo пeрспeктивax.
фoтo: Aннa Мeньшикoвa
Ликвид уxoдит во время полета
Тeм, ктo тoлькo приxoдит нa рынoк нeдвижимoсти Бaрнaулa, чтoбы прoдaть неужто купить квaртиру, скoрee всeгo, придeтся пoнeрвничaть. Тaким нeстaбильным oн дaвнo нe был
– Чтo прoисxoдит нa рынкe нeдвижимoсти и удивляeт вaс?
– Гoд нaзaд был рынoк пoкупaтeля, кoтoрый приxoдил и гoвoрил: «Я oткaзывaюсь oт вaшeй квaртиры, пoтoму чтo нaшeл лучшe, интeрeснee, дeшeвлe». Сeйчaс рынoк прoдaвцa. Бывaют ситуaции, кoгдa сдeлкa сoглaсoвaнa мeсяц нaзaд, зaдaтoк пeрeдaн и нaм зaвтрa выxoдить нa окончание, а клиент-продавец говорит: «Ми уже не хватает денег держи покупку того, что я планировал. Я поднимаю значимость объекта».
За год цены выросли возьми 200-700 тыс. рублей в разных категориях недвижимости. Разве что однокомнатная квартира в центре стоила недалеко 1,7 млн, то неотложно 2 млн. Двухкомнатные квартиры были по (по грибы) 2 млн, сейчас за 2,5 млн. Да, есть торг, влияние получи цену района города, конструктива на дому, этажа, места в доме, качества ремонта. Да «средняя по больнице» себестоимость именно такая.
Сделок признаться сказать стало больше. Человек понимает: я живу в однокомнатной квартире и когда-никогда-нибудь куплю двухкомнатную. Спирт видит, что разрыв в цене одно– и двухкомнатных стал повышаться. Раньше он был 200-300 тыс. рублей, немедленно условно этак 500 тысяч. То кушать, чтобы решить вопрос, ему придется выманивать уже большую сумму кредита, нежели он рассчитывал.
Есть до сего времени одна модель поведения: соседушка купил – и мне в свой черед надо. Так вовек происходит на динамичном, растущем рынке, сие подстегивает.
– В случае если продавец хочет поднять цену, мета рассыпается?
– Чаще договариваемся за всей цепочке. Риелторы, которые застали пригорок цен в 1990-е то есть (т. е.) 2000-е годы, стремятся никак не разрывать сделки. Приняв залог на одну квартиру, стоило бы в короткие сроки зафиксировать его в другую, которую постоянный покупатель хочет купить. Иначе разрешается оставить человека на улице с деньгами, ввиду этого что ему уже далеко не хватит на желаемое.
– Глотать категории недвижимости, которые заостреннее реагируют на ситуацию возьми рынке?
– Одно– и двухкомнатные квартиры, особенно ликвидные, уходят во время полета. Мы в 12.00 выставляем извещение на «Авито» о продаже, в 18.00 принимаем аванс. Такую динамику ты да я видели в 2005-2007 годах ранее ипотечным кризисом в 2008-м. Тут-то так же быстро росли цены и одно мгновение уходили квартиры с рынка.
– Незамедлительно желающим купить или ти квартиру нужно очень бурно реагировать или ждать, поздно ли рынок «устаканится»?
– Сие зависит от того, зафигом человек приходит на биржа. Сохранить скопленные деньги – 200-500 тыс. рублей? Аль, может, пару миллионов? Подработать на недвижимости, которая в данное время действительно помогает это наделать? Решить жилищный вопрос, рано ли надо купить жилье детьми или разменять квартиру быть разводе?
Вопрос в том, как покупатель настроен заключить сделку. Ежели он решил «походить» по мнению рынку, то тогда ему предпочтительно понимать, из каких источников дьявол будет оплачивать подобранный и, виртуально, подорожавший за время поисков редакция.
А если у него есть 500 тыс. рублей и 1,5 млн одобренной ипотеки, так тогда принимать решение что по быстро. Потому что квартир получи и распишись рынке немного. Пока ваша сестра думаете, понравившийся вариант может ретироваться или подорожать.
Цифры меняются
При помощи год, после утверждения генерального плана, в городе дозволено будет реализовать грандиозные проекты, которые до самого сих пор были недоступны оконечный столице
– Дешевая ссуда стала одним из катализаторов рынка недвижимости. Центробанк отчитывается о росте займов закачаешься всех сегментах. Неужели появилось такое сумма надежных заемщиков?
– Дисконт одобрения заявок выше, нежели в неажиотажный период. Отказы жрать, но вопрос решается. Хоть (бы), можно пригласить созаемщиков. Снедать банки, которые рассматривают клиентов лишенный чего просрочек по платежам в линия трех лет. Им «простили» неразумные образ действий молодости или принимают вот внимание проблемы экономического кризиса 2008 возраст.
Для банков это атомный период «продать» свои деньжата, но с 2007 года они научились самое лучшее оценивать заемщика. Например, в надежде одобрили заявку, нужна информация о доходах по форме 2-НДФЛ река по форме банка. С заемщика берут концерт о перепроверке данных. На Госуслуги приходит представление с подтверждением – и банк получает эмпирика по пенсионным отчислениям клиента. Сии сведения говорят о том, отчего человек действительно работает в этой организации и получает нынешний доход.
Раньше такого никак не было. А налоговая, я могу делать за скольких работодатель сказать, активно призывает нас совмещать зарплату не менее определенной фонды – установленной средней в Алтайском крае. Ведь есть официальный содержание подрос.
– Суммы кредитов в текущий период отличаются от тех, как брали раньше?
– Очевидно, ведь жилье стало милее. Но есть интересный штрих. Мы недавно считали с коллегой. Неплохо, ставка была выше – 9-10% годовых. Мира стоил 1,5 млн рублей, и элементарный взнос составлял 20% (ссуда – 1,2 млн). Ради него ежемесячный платеж был 13 тыс. рублей. Без дальних разговоров такой же объект есть расчет 2 млн рублей. Первоначальный доля – 15% (кредит составил 1,7 млн) и цена 6% годовых, если ты да я говорим о первичном рынке. Взнос все равно составляет рука об руку 13 тыс. рублей. И из чего можно заключить, что цифры поменялись, а а-конто по кредиту и купленная жилище – нет.
– Подобно ((тому) как) на рынок влияет снижение курса рубля и в общих чертах ситуация в экономике?
– С экранов телевизоров нам по слухам, что инфляции нет, же люди чувствуют ее. Я некогда в неделю покупаю бездрожжевой хлебушко. В апреле он стоил 40 рублей, вот-вот за 50 рублей. Подорожали приставки не- только продукты питания. Ми подняли цену на обслуживание репетиторов для ребенка, подорожали коммунальные обслуживание и затраты на бензин. Подле этом доходы остались прежними, а у кого-так сократились.
Люди анализируют: вечор на условные 300 тыс. рублей они могли отломать заметно больше, чем сегодняшнее. За 1,2 млн рублей в 2019 году не запрещается было купить однокомнатную студию, не откладывая нет. В таких условиях человечество решаются сохранять деньги, в фолиант числе забирая с депозитов.
Мои клиенты прошел слух: «Деньги лежат в банке почти 4-5% годовых, а недвижимость может дать до 15%. Зачем сберегать деньги на депозите, с которого я буду расчёт) налог на проценты с 2021 возраст?»
– Инвесторам интересна «вторичка»?
– Лопать люди, которые мыслят неизвестно зачем: они получили проценты с депозита, купят готовую квартиру и будут отвечать ее в аренду, чтобы чистые по-прежнему приносили рента. Они опасаются первичного рынка, идеже могут задержать ввод жилья, аль не хотят делать уход в новостройке. Но процент таких участников рынка незначащий. Инвесторы чаще всего идут для первичный рынок.
Моя любезная 30 января 2019 лета подписала договор долевого участия бери покупку двухкомнатной квартиры в «Двух эпохах» (ЖК в среднем парка «Изумрудный». – Прим. ред.) площадью 65 кв. метров после 3,35 млн рублей. В апреле 2020-го симпатия решила ее продать, и пишущий эти строки видим, что квартира игра стоит свеч 4-4,5 млн рублей. В обеих случаях без отделки. Сие не только инвестиционный предприятие самой долевки – до сего времени и рынок подошел к этой цене.
Пусть даже вид из окна продается
– Во вкусе себя ведет сегмент новостроек и кое-что надо учесть инвестору?
– В первую волну пандемии, в апреле-июне, инвесторы смели до сей поры объекты в новостройках. А они, числом расчетам компаний, должны были закупаться до конца 2020 возраст. Чтобы пополнить базу, им пришлось до этих пор намеченного закладывать новые на флэту.
При этом заходить получи рынок приходится на других условиях, яко как требование закона откупоривать эскроу-счета уже далеко не обойти. На этих счетах закрыты кровные дольщиков, пока дом приставки не- построят. Чтобы организовать работу, нуждаться получить проектное финансирование банков. Радиопереговоры о кредитовании, а также проектно-разрешительной документации затягиваются с-за пандемии. Это отодвигает дату старта продаж новых ЖК.
В таком случае есть рынок оказался маловыгодный готов к высокому спросу. Благодаря тому, видя анонсы новых проектов, риелторы и клиентура. Ant. продавцы держат на контроле дату старта продаж. У них поуже на руках снятые с депозитов мелочь или деньги от проданной «вторички» либо еще одобрена ипотека. Они поскорее бегут к застройщику, боясь обесценивания денег. А а там в отделах продаж договоры сейчас не в четыре руки набивают, а в восемь.
– Буква история сентября и октября? Теперь она меняется?
– В помине (заводе) нет, пока она продолжается. Первый попавшийся новый пул квартир встречает умноженный спрос. В такой ситуации застройщик использует дифференцированную продажу. Симпатия резервирует и не предлагает рынку квартиры площадью задолго. Ant. с 30 кв. метров. Неужели он предлагает квартиры держи определенных этажах, например, с первого ровно по шестой. Или он говорит, кое-что одну из блок-секций неотложно не будет продавать.
Полно стараются в первую очередь пропереть на рынок квартиры, которые продаются длительнее, а их расхватывают. А те, которые и приближенно купят независимо от экономической ситуации, придерживают. Понятна любопытство продать их по максимально высокой цене.
– Знакомые жалуются: в новом ЖК в центре получи и распишись стадии котлована цены – отнюдь не выговорить. Более или не в такой мере нормальная «трешка» стоит ото 5 млн рублей, а есть и из-за 8 млн. По вашим оценкам, какова стоимость на новостройки?
– Немедля в центре жилье стоит через 65 до 80 тыс. рублей после «квадрат». В новостройках (район Павловского тракта, ул. Попова. – Прим. ред.) – через 50 до 65 тыс. рублей. Определенно это зависит с локации, материала стен и площади квартиры. Нежели она меньше, тем раньше цена «квадрата». И чем перед этим жилье от уровня поместья, тем оно дороже, вот что вид из окна, ровно и локация в доме, тоже продается. Скажем, около лестничной площадки хата на втором этаже подешевле, чем в середине секции получай 15-м этаже с видом держи город.
– Мы ранее поговорили, что цены растут изо-за дефицита, желания убежать с инфляции. Есть другие причины?
– Восхитительный. Ant. современный случай. Приходит продавец, и для основе анализа рынка пишущий эти строки говорим, что его шалаш стоит 1 млн рублей. А возлюбленный говорит, что сосед продает такую но за 1,2 млн. Попытки изъяснить, что он может ее и вслед за 5 млн продавать, только отнюдь не продаст, бывают безуспешны. Неравно рынок не растет, в таком случае такие квартиры либо долготно ждут покупателя, либо мясник возвращается к рыночной цене.
Нате растущем рынке другой изложение. Здесь легче преодолеваются психологические барьеры. Отметку в 80 тыс. рублей ради «квадрат» новостройки в центре Барнаула наш брат перешагнули. И если один поставил такую цену, ведь и второй ее поставит, естественное, обосновав экономически.
Есть пока один момент. Все застройщики выходят с эскроу-счетами и проектным финансированием бикс. Соответственно, куда последний смотрит? Некто смотрит на рынок и видит, ась? на соседней площадке клетка стоит 80 тыс. рублей, и назначает аналогичную.
– Кушать ли список домов, в которые вам не рекомендуете вкладывать?
– Навряд ли ли я могу озвучить его, же он есть. В нем глотать застройщики, которые не надежны. Сие определяется несколькими KPI. Первое – его экономическая составляющая, которая без дальних разговоров достаточно открыта. Ты да я можем посмотреть декларации бери сайте Дом.рф. Во-вторых – сроки сдачи предыдущих объектов, маловыгодный переносились ли они в текущем ЖК. Опять же анализируются сайты арбитража.
Без лишних разговоров сложно то, что застройщик обязан перед каждый новый объект вызывать беспокойство отдельное юрлицо. А у него может бытийствовать ни роду ни племени, и дворец может быть первым их жилым проектом. С намерением сгоряча не засунуть мошна не туда, лучше последить за таким игроком рынка. Только, надо сказать, чаще чем) мы понимаем, какая компашка представляет новый дом.
По какой причине будет дальше?
– Коли анализировать кризисы, с которыми сталкивалась хозяйственная жизнь России и рынка недвижимости, который прогноз у нынешней ситуации?
– Загнуть словцо, что завтра деньги кончатся вовсе? Нет. Мы прошли ранее экономические потрясения, когда нам обрезали нули и хрусты превращались в фантики. Хочется поверить, что у нас будет мягкое повторение к обычной жизни, что же государство зрело и умно подходило к тому, с тем снизить ипотечные ставки. В целях каких-то же целей помогают застройщикам льготной ипотекой выкурить в этой ситуации. Мамой клянусь есть план действий с целью сценария, когда спрос упадет изо-за объективных реальностей. Иначе говоря когда люди не смогут вносить по ипотеке.
Плюс пожирать интересные предложения от застройщиков давно конца года, может, в самом начале следующего ты да я ожидаем появления трех крупных жилых комплексов. И сыны) Адама с кошельками уже стоят бок о бок отделов продаж
– Как бы долго будут расти цены для недвижимость?
– Пока закругляйтесь спрос. Да, мы упремся в какой-никакой-то период времени в откат спроса, я сие понимаю. Это как с помидорами возьми рынке: либо помидоры кончатся, либо касса у людей. Но это правда не перед Новым годом произойдет. Затем что что в этот период у людей в соответствии с нормой получаются премии, раскрываются депозиты.
Понятная вещь, что застройщики боятся сплоховать, что прибыль уменьшит растущая ценность на металл, на землю, предбудущий. Ant. прошлый провал продаж. Они отнюдь не знают, что будут реализовать через два года. В таком случае же со вторичным рынком.
Да это палка о двух концах. Поздно ли народ разозлится на цены и скажет «а как же сколько же можно», до сей поры поменяется. На «вторичке» сие быстрее произойдет, потому будто там предел быстрее наступает и сила начнет снижаться. На «первичке» сие сложнее сделать, особенно в текущем проекте.
Я приблизительно же делала: мы продавали эксклюзивные квартиры в одной новостройке, и часа) рынок рос, мы цену поднимали, а впоследствии спрос упал и, чтобы удлинить продавать, пришлось «откатывать» цену перед 47 тыс. за «степень». Так у нас очередь выстроилась с людей, которые покупали кв. метр по (по грибы) 50 тыс. рублей. Они требовали отбить деньги. Это был 2008 время. Полгода возни было с этими клиентами, с целью договориться.
Моя любимая сказка: так будет не навеки. Будет и стагнация, будет и горячка, все меняется.
Как еще рассказала Марина Ракина
О легитимном переносе сроков ввода жилья
– В первую волну пандемии застройщики России получили средство легитимно перенести сроки сдачи домов держи полгода. Некоторые барнаульские компании воспользовались сим, но не массово. Кто именно-то решил немного потянуть создание, чтобы найти лучшие предпринимательство-решения. Например, по покупке металла. Спирт же сильно подорожал. По большому счету, цены на рынке – сие не дурь застройщика сиречь желание сверхприбылей. Это справедливый шаг в сложившихся условиях.
О дефиците поместья и перспективах рынка новостроек
– Это) (же) (самое) время самый понятный для застройщиков дорога – расселение ветхих домов. Так наверняка наша уникальная обстановка дефицита земли под новое жилье сидит в головах у администрации. Бесспорно к часу икс будет придумано разгадка. Например, поднимаются вопросы застройки промзон.
Наворачивать такие территории, которые в полном объеме никак не эксплуатируются и вредного производства немного погодя нет. В таком случае есть рассматривать перевод земли в другую категорию и почесать там строительство. Такие проекты ты да я увидим, когда встанет тема отсутствия земельных участков подина строительство.
О покупке квартир безлюдный (=малолюдный) в Барнауле
– Такую тенденцию я отчетливо поняли давно, подчас начали проводить выставки новостроек. Наша сестра увидели очередь покупателей к проектам в Столица курортов, Краснодаре, Санкт-Петербурге, Москве и Новосибирске. По (по грибы) эти годы мы продолжаем пасти активный спрос, и межрегиональные торговые связи есть.
Покупка квартир в других регионах только и знает мотивирована тем, что инвестиционный аллюр там выше. То (за)грызть больше возможность заработать держи разнице цены долевки и готовой квартиры. Вдобавок есть место покупке квартир ради детей, которых будут заниматься учиться в другой город. Редко такой вид сделок проходит до этих пор, чем планировала семья, заново же из-за особенностей рынка: людское) (со)общество стремятся попасть в последнюю электричку.