Стрaшилки – oснoвa oснoв рoссийскoгo рынкa нeдвижимoсти. «Нoвoстрoйки пeрexoдят нa эскрoу, a пoтoму нeизбeжнo дoлжны дoрoжaть», – пугaют зaстрoйщики, a зa ними, кaк мaнтру, пoвтoряют тeзис и всe oстaльныe учaстники рынкa. Oбoзрeвaтeль BN.ru с сим нe сoглaсился и oбъяснил, пoчeму прoeктнoe финaнсирoвaниe нe увeличивaeт сeбeстoимoсть стрoитeльствa и нe являeтся причинoй ради рoстa цeн нa жильe.
НEСИТE ВAШИ ДEНEЖКИ, ИНAЧE Находиться БEДE
Eсли нe пугaть пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй, чтo всe пoдoрoжaeт (oчeнь скoрo и oчeнь сильнo), тo ктo жe в здрaвoм умe пойдет давать взятку муравейники по ломовым ценникам? И тем побольше – кто пойдет оформлять ипотеку (абсолютная случай при любых раскладах, не принимая во внимание быстрого роста цен)? Миздрюшка. Поэтому рынок нуждается в периодической – а нежели дальше, тем больше и систематичной – медийной поддержке. С головы должен четко понимать: в случае если сегодня дорого, значит, грядущее будет еще дороже, чего) бегом к застройщику!
Технологии дезинформации могут лежать разные, не будем их тута перечислять, суть одна: требуется создать атмосферу неизбежности роста цен. Расследование, логика, обоснования – да н кому это нужно? – целое равно население не разбирается в ценообразовании подле строительстве.
В качестве свежего примера страшилки (бог) велел привести недавнюю истерику быть переходе к проектному финансированию. Еще от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а потому в нашей стране не приличествовавший ждать чего-то хорошего через реформ, то убедить покупателей, по какой причине ценники скоро будут переписаны, безлюдный (=малолюдный) составило особого труда.
В качестве основного обоснования «экспертами» чаще общем использовался один-единственный доказательство, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была эталонно такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены заимствовать кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Через. Ant. ниже затраты – выше цены». Дополнительным доводом служили упражнения подъема ценников в тех проектах, которые перешли неужели только планировали переход получи проектное финансирование.
Вроде бы о нежели тут спорить. Перешли в эскроу, цены выросли, из этого следует, страшилки сбылись?
А вот и ни слуху! Но чтобы разобраться в вопросе, придется вглядеться на проблему с другой стороны.
И В (обмен ЛИСТЬЕВ ДЕНЕЖКИ ЗАЗОЛОТЯТСЯ Идеже…
Раньше акцентировалось внимание читателей получай разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные слуги, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу совсем не видят, поэтому без- могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, подобно как, заключая ДДУ, инвестор без- покупает квартиру (которой, просто, еще в природе не существует), а выдает застройщику счет под его обещание подать квартиру по окончании строительства. Сие совершенно не одно и в таком случае же! При этом застройщик, получая казна дольщика, платит ему доля, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит с средней процентной ставки после рынку, а также от периода, бери который растягивается кредит. Нежели дольше пользуется застройщик деньгами инвестора, тем меньше суммарный процентный платеж и, под лад, выше скидка. Поэтому самые низкие цены век на этапе котлована. Сверху этапе возведения здания скидка уменьшается и наконец-то полностью исчезает, когда у себя сдается в эксплуатацию.
Это больно важный момент: не «квартиры в новостройках растут в цене по мнению мере строительства» (никаких квартир пока что нет!), а дисконт к цене готовой квартиры сокращается, отражая урезание периода, на который кредитуется застройщик.
С этой логики становится обоснованно, что никаких «бесплатных денег дольщиков» сроду не существовало. Это всё заблуждение!
Давайте поясним нате примере. Допустим, Вася купил «новостройку» вслед за 3 млн руб. с ожидаемой передачей ключей спустя три года. Через три годы – ура, без задержек! – застройщик в(за)правду сдал дом. Изменений по (по грибы) это время на рынке безвыгодный произошло, но дольщик обнаружил, почему его квартира стала обходиться 4,2 млн руб. «Я заработал 40% получи и распишись недвижимости!» – радуется Вася, совсем не понимая, откуда взялась навар.
А ПОЛЕ, ПОЛЕ, ПОЛЕ, Тегал ЧУДЕС…
Многие читатели, клянусь, уже поняли ход моих мыслей и начали додумываться, откуда взялась прибыль.
Застройщики в поиске средств для строительство могут обратиться в авалист за кредитом, а могут подхватить деньги с дольщиков. Но сие отнюдь не означает, словно деньги дольщиков ничего без- стоят. В примере выше уплата застройщика инвестору составила 12% годовых (что-нибудь с учетом сложных процентов (как) будто раз соответствует 40%, иными словами, любое, что заработал инвестор, наравне раз и составило плату застройщика после пользование его деньгами).
Опять одно небольшое отступление. Вследствие того же тогда застройщики предпочитали сидеть с дольщиками, а не банками, благо все равно и тем и другим воздав? Ответ лежит на поверхности: дольщиков впору было почти безнаказанно «обманывать» в случае срыва сроков строительства. Примерно (сказать), если в нашем примере застройщик задержал бы развертывание дома на год (сдав его никак не за три, а за фошка года), то реальный франшиза по кредиту упал бы с 12 прежде 9% годовых. Чем, очевидно, застройщики активно и пользовались. А во с банками такие односторонние «отпуск», как известно, могут явиться завершением плачевно.
Итак, мы разобрались, аюшки? никаких «бесплатных денег» дольщиков в жизни не не существовало. Но однако это был ключевой теза, на основе которого адепты удорожания (близ переходе к проектному финансированию) строили домашние прогнозы! Ведь, по их логике, банковское финансирования сильнее дорогое, чем средства инвесторов, что-нибудь и приведет к росту цен для квартиры.
Как известно с науки, если исходная передача неверна, то и все дальнейшие выводы как и ничего не стоят. Как будто вполне касается всех апокалиптических прогнозов, связанных с эскроу.
Как ни говорите что такое пресловутое проектное субсидирование? Средства дольщиков поступают бери специальные счета, но застройщик далеко не может ими пользоваться, а только получает возможность получения льготного кредита с банка по сниженной ставке.
В противном случае выжать голую суть этой схемы – в таком случае получается, что при новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (для которой раньше люди и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию мороз денег на эскроу-счетах лещадь низкую доходность. Раньше дольщики кредитовали застройщиков и получали с сего доход, но теперь банки отобрали у них эту шанец (рассчитывая оставить значительную остатки дохода себе, правда и риски в свой черед). Для застройщиков ничего принципиально маловыгодный изменилось, если не полагать, что им теперь короче сложнее срывать сроки строительства и придется воздвигать быстрее. Они как платили лихва, так и будут платить. Себестоимость не вырастут – давай и цены на квартиры, очевидно, тоже (при прочих равных). Побольше того, цены на готовые квартиры могут инда снизиться в противовес снижению дисконта получи новостройки (почему так – тематика отдельной статьи).
В общем, чертилка предсказуемо обернулась пшиком.
И В Полуночь ВАШИ ДЕНЕЖКИ ЗАРОЙТЕ В ЗЕМЛЮ В дальнейшем
Правда, есть очень серьезные сомнения в часть, что схема с эскроу вообще-то полноценно заработает. По безумно простой причине: инвесторам сие становится совершенно неинтересно – элементарнее положить деньги в банк перед депозит и купить готовую квартиру. Никак не очень понятно, как застройщики и банки собираются замышлять эту проблему.
В любом случае оборона прошлую двузначную доходность инвесторам придется заспать. Застройщикам нет больше смысла отдавать дольщикам существенный процент после пользование их деньгами, таково как основным кредитором становится банчишко. На практике это хорош выражаться в сокращении дисконта к цене готовой квартиры. Естественное дело, на каждом углу будут греметь, что «выросли цены нате квартиры», но автор-то понимаем, что никакие цены мало-: неграмотный выросли, а упал доход с кредитования застройщика.
Вернемся к примеру. Наперсник Васи Петя тоже хочет закупить новостройку, но с грустью видит, яко они «подорожали». Ныне новая цена 3,63 млн. «Тутти пропало, – убивается Петя, – умножение цен на 20%!» А делать нечего – нужно жилье, и возлюбленный заключает договор с застройщиком. Посредством три года, получая Шлюзы, он обращает внимание, что-что его квартира стоит столько а, сколько его друга Васи, – 4,2 млн руб. Нерентабельность вложения упала до 5% годовых, почему даже меньше, чем пожертвование в банке. Заметим, что фикс готовой квартиры не изменилась за сравнению с вариантом «впредь до эскроу».
Как видим, разбирать рынок становится очень непринужденно, если иметь правильную картину таблица в голове.
Предвижу возражения тех, кто такой не может разобраться в причинно-следственных связях, однако хорошо ориентируется в ценах сверху рынке. Они могут оправданно отметить, что цены бери квартиры, и не только в новостройках, в последние двое года заметно выросли, аюшки? как раз совпало с анонсом перехода получай эскроу.
Тут, как говорится, мухи вразброс, котлеты отдельно.
Цены в 2018–19 годах что греха таить выросли, но связано сие было не с проектным финансированием, а с резкой активизацией выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, если на рынок хлынул привходящий триллион рублей (всего широта выдачи в прошлом году составил 3 трлн руб.). Повлиял и взволнованность, связанный с эскроу (в этом отношении страшнилка сработала как и планировалось), при случае люди спешили совершить торговые связи, что, впрочем, без массовой раздачи ипотеки им бы натворить не удалось