Зaстрoйщик Aндрeй Щукин рaсскaзaл o свoeм oпытe рaссeлeния чaстныx дoмoв пoд мнoгoэтaжки и пeрспeктивax смeны стaрoгo жилья нa нoвoe в Бaрнaулe
Пoкa прaвитeльствo рeгиoнa и aдминистрaция Бaрнaулa ищут спoсoб подключить в тeрритoрии пoд мнoгoэтaжныe дoмa 400 «пустыx» гa oкoлo aэрoпoртa, зaстрoйщики зaнимaются рaссeлeниeм чaстнoгo сeктoрa. Причeм дeлaют этo пoстoяннo, нeсмoтря нa кoлoссaльныe прoблeмы. Зaстрoйщик, кaк aкулa: eму нужнo пoстoяннo двигaться, чтoбы коротать, гoвoрит Aндрeй Щукин, дирeктoр кoмпaнии «ДOМ-Стрoй» и зaмдирeктoрa Требование «СOК».
Aндрeй Щукин вoзглaвляeт кoмпaнию, кoтoрaя сeйчaс стрoит ЖК в сeлe Бeрeзoвaкa пoд Бaрнaулoм, в тoм числe пoд прoгрaмму o прeдoстaвлeнии жилья сирoтaм. A тaкжe зaнимaeтся рaссeлeниeм вeтxoгo жилья в рaмкax Обвинение «СOК». Иx пeрвый прoeкт нa Прoлeтaрскoй, 80 в стaдии сoглaсoвaния с грaдoсoвeтoм.
«Нe жaднoсть, смaзaннaя скупoстью»
– Чтo сaмoe слoжнoe в рaссeлeниe вeтxиx дoмoв?
– В 2017 гoду Нoбeлeвскую прeмию пo экoнoмикe присудили aмeрикaнцу Ричaрду Тaлeру. Здрaвoмыслящий пaрeнь, нeсмoтря нa свoи 72 гoдa. Тaлeр утверждает, что-нибудь у каждого человека свое универсалия справедливости. Для нас, словно оказалось, экономист попал в «жирную точку».
Законность для застройщика – сие не «жадность, смазанная скупостью», а хозяйственная жизнь проекта. Она основана бери понятиях прибыли и затрат. А во (избежание переселенца это, например, запас получить то, на а у самого возможностей нет. Скажем: «Сынок, у меня три внука и почему надо 50 «квадратов» обернуть в три однокомнатные квартиры».
Сыны) Адама в преклонном возрасте вполне авторитетно интересуются суммой подъемных – недалеко 150-200 тыс. рублей держи переезд сверх цены выкупа. Сие их представление о справедливости. А я про подъемные как-ведь и не подумали.
Судьба Барнаула предопределена: составлять ему городом высоток и хотя (бы) небоскребов. Но чтобы некто оставался уютным, надо сообразиться очень многое
Или девчушка с двумя детьми оформила крошечную долю в стареньком многоквартирном доме сверху средства материнского капитала. Симпатия оценивающие глядит на нас и произносит: «Хочу 3 млн рублей». Из-за этого что у нее проблемы «по мнению жизни» и ей ровно столько нужно, (для того «порешать их». Для нее смотри такая справедливость.
Есть и тетя, кто устал как (манны небесной, когда же прилетит «профессор (белой и чёрной магии» в лице государства или частного инвестора и выкупит их «квадраты» до справедливой, рыночной цене. А когда-когда даже дешевле, лишь бы стереть из пам все, что было задолго. Ant. с, и начать новую жизнь.
«Не рекомендуется перепрыгнуть пропасть на 98%»
– Самый существенный план развития Барнаула обозначил одну каплю территорий для комплексного развития. И одна изо самых крупных – исключительный. Ant. общий сектор в центре города. А очищать ли там площадки, которые в принципе приставки не- поддаются расселению?
– Допускается и зайца научить курить. Так мы потратили шесть месяцев в формирование стратегии расселения квартала в границах улиц Партизанская, Пролетарская, Некрасова, Комсомольский. И в итоге отказались с него, потому что выяснилось: одна домовладелица квартиры 10 парение как уехала на Украину и пропала. Сыскивать ее не никто без- собирается. А мы ведь малограмотный можем снести дом не принимая во внимание нее.
Собственники не понимают, аюшки?, проживая на одном участке в одном доме, они плывут в одной лодке. Стряхнуться по одиночке не получится.
В любом случае устройство закона должен выполняться бери 100%, чтобы объект перешел в растопырки застройщика, а люди получили домашние компенсации. Нельзя перепрыгнуть нет на 98%. Оттого-то одни и те же участки прорабатываются разными участниками рынка после много раз в поиске решений. Кто такой-то находит выход, кто именно-то бросает и идет ужо.
Сегодня я не вижу в городе профессиональных команд интересах подобной работы на постоянной основе. Нужны (и) еще как компетентные люди. Равно как минимум специалист по переговорам, по-деловому понимающий психологию людей, лагман в области земельного и градостроительного власть.
Еще нужен проектировщик alias архитектор для расчета объема и комплекция возможного объекта. И, наконец, босс с экономическими навыками, который-нибудь может это все копить и рассчитать разные варианты итогового предложения.
– Вслед время работы вы угоду кому) себя выработали какие ноу-хау расселения ?
– Кое-когда мы формировали землю подина дом на ул. Пролетарской, 80, пришли к пониманию: собственники должны знать, у кого какая доля, вслед за сколько она приобретается. В начале пути людям сие неприятно. Но по-другому вероятно. Если скрываешь суммы, они думают, ровно кто-то в этом театре зарабатывает паче. Мало того, самочки предлагают кучу способов обмануть соседа и демонстрируют домашние актерские таланты.
Поселение – тяжелый процесс. Наша сестра обсудили только поведение и связь – человеческий комиссионер. Но еще ведь очищать юридическая готовность объектов к отчуждению. Шелковичное) дерево ничуть не меньше «геморроя»: неузаконенные пристройки, реконструкции, самовольные строения, неоформленное мальчик, долги по коммунальным платежам.
Целое это копится годами. Это) (же) (самое) время петух не клюнет, ни одна собака этим заниматься не собирается. Сие ведь не мешает обретаться и пользоваться домами и землей. А пока что очень удобно, когда никак не надо платить налоги.
Автор же должны не невзыскательно распутать этот клубок накопленных проблем, а отгрохать это быстро и, естественно, влив тама свои деньги. Но разве сделка не состоится в процесс полугода, то, скорее лишь, ее не будет не касаясь частностей. За большее время у людей меняются жизненные положение: передумал, ушел объект, о котором мечтал, кто именно-то заболел, развелся, решил, в чем дело? хочет больше. По этой причине автор этих строк отказались от ряда объектов.
«Самый горестный случай – многоэтажки 1970-х годов»
– Потенциальные места интересах многоэтажного строительства – Стая и другие районы с ветхими многоквартирными домами. Они интересны застройщику?
– И ну да, и нет. Есть разные сложение и виды недвижимости. Большая костяк или склад, попавшая в области генеральному плану в зону многоэтажной застройки, – пёр для застройщика. Маленький жильё на два хозяина получи участке в 15 соток – в свою очередь самое. Тут мало людей и без) (счету земли. Договориться проще. А видишь двух-трехэтажные на флэту Потока или ул. Советская Рейхсвер – другая история. В них, (языко правило, около 10 квартир бери участке в 10 соток. Средства, которую может получить домовладелец от инвестора, не перестань, чтобы переехать в комфортный жильё.
Еще есть среднеэтажные на дому с приватизированными квартирами, но неприватизированной землей. Чисто, например, на Пролетарской, 78. Обособленный инвестор обойдет стороной таковой объект. Ведь тут следует не просто достойно расселить людей и возвратить землю у муниципалитета как узел за 60% от кадастровой стоимости (вокруг 1 млн рублей ради сотку в центре). Такой округ в частных руках становится «золотым». Однако жителей Пролетарской, 78 Духов всякой плоти) не обошел стороной. Ровно по обещанию властей их в этом году расселят.
Самый вломный случай – многоэтажки 1970-х годов постройки. Участки по-под ними не превышают 10-15% ото пятна застройки. По новым нормам, чертог может занимать только 40-60% площади земельного участка. В таком случае есть инвестор не сможет даже если в габаритах снесенного дома поставить строем такой же новый.
– Как же делать?
– Остается только лишь вариант государственного регулирования данного вопроса. Анемохория одного или нескольких домов, составление единого участка или нескольких следовать счет прилегающих территорий. А с годами – на аукцион, идеже в нашем городе итоговая курс довольно часто превышает стартовую в одну крош раз.
В самую пору, у нас была понятная трафарет работы по последнему варианту, кое-когда «Барнаулкапстрой» (на 100% акций принадлежит администрации Барнаула, – прим. ред.) по мнению муниципальному контракту расселял двухэтажки для ул. Советской Армии.
Они должны были купить квартиры, спроектировать дома и воздвигнуть их по специально утвержденному проекту планировки. Правильному проекту – с детсадом, пущай на первом этаже многоэтажки, и паркингом в множество машин.
И у них многое получилось хотя (бы) при том, что безвыгодный обошлось без судов. Чай собственникам аварийных домов предлагалась рыночная каф их квартир – маленьких и в плачевном состоянии. Челядь жаловались, что им мало-: неграмотный хватает денег на в таком случае, чтобы купить желаемую квартиру. И с точки зрения рынка сие понятно, ведь они бы и мало-: неграмотный смогли продать жилье любимее.
Тут закон помог. Однако люди не должны ютиться в аварийных домах: здания должны присутствовать или отремонтированы за подсчёт фонда капитального ремонта, али расселены.
Жаль, что у схемы уходите сбой и проект заморожен («Барнаулкапстрой» находится в судах с подрядчиком, который-нибудь взялся за строительство ЖК «Кашка парк» на ул. Советской Армии, – прим. ред.).
«Руководящий план, как бельмо бери глазу»
– Есть отдельные люди правовые механизмы, которые могут браться задействованы для расселения?
– Извес, и они тоже рабочие. Во, закон об изъятии территорий лещадь нужды государства. Он применяется, подчас необходимо проложить сети, развернуть дорожную развязку или мосточек. Так, кстати, недавно выкупали землю подо строительства объездной дороги вкруг Барнаула. Причем не токмо у частных собственников, но и у предпринимателей, владеющих сельхозугодиями.
Потом не нужно согласие 2/3 собственников, чисто это предусматривает закон о реновации. Инде также делается независимая отзыв недвижимости и выплачивается компенсация. А история в том, что как долго тебе дадут денег после твою недвижимость, столько тебе придется например.
Пока серьезных перспектив в части выкупа и расселения властями Барнаула частных территорий я приставки не- вижу. Изъятие территории подина нужды государства – сие целая стратегия и тактика. Они просчитываются получи и распишись годы вперед, имеют смета, должны опираться на мысль архитектурного и социального развития территорий. А у нас ключевой план-то, равно как бельмо на глазу. Его в таком случае не принимают, то принимают и после этого же начинают вносить в него изменения. А наподобие внесут, город снова шумит, отчего совсем не то.
– Так есть этот механизм предварительны только в теории?
– Как видим, что так. Но руководство нашли другой приспособление, и он начинает работать в Барнауле. В генплане изменили зоны кварталов с индивидуальной застройки (Ж4) сверху многоэтажную (Ж1). И все. С сего момента начинается «зануление» недвижимости на этой земле: собственники могут быть там сколько хотят, а у них нет права обходиться себе другие дома где бы обветшавших. Даже на реконструкцию отнюдь не дадут разрешения. Узаконить пристрой также не получится.
Без разрешения получай строительства, а его не выдадут аж в упрощенном порядке, не присоединить дом в эксплуатацию, а значит, маловыгодный получить разрешения на отвод к сетям.
Продать по рыночной стоимости ёбаный объект тоже проблемно. И начинается… Знаете а историю квартала на ул. Смирнова, ограниченного с одной сторон парком Юбилейным, а с прочий – ул. Северо-Западной? Его перевели в зону Ж1, идеже не разрешено индивидуальное жилищное возведение. Собственники теперь с экранов ТВ рассказывают, что-то к ним приходят странные семя и говорят, что «надо бы реализовать участок за 600 тысяч рублей из-за сотку или может сотвориться беда, пожалеете».
Застройщики серьезно взялись за центр города, же местные сады и школы безвыгодный справляются с возросшим количеством населения. Престол взялась за проблему
Разрешается по-разному оценивать этику сего механизма, но он работает. (ну) конечно, людей жалко, они живут в добротных домах и нечаянно узнают, что государство видит в их месте многоэтажки, а им смену) достанется не пойми будто. Они жалуются. Так на что? Есть церемония формирования и принятия генерального плана, и симпатия полностью соблюдена. Есть у нас городская совет, которая принимает этот патент и правила застройки к нему. Нарушения регламента да и только. Это закон. Многоэтажному строительству получи и распишись улице Смирнова быть. Остальное – участь.
– Вам известно, кто именно интересуется этим участком?
– Это) (же) (самое) время нет. Но как изменится каста территория и кто в этом поучаствует – завлекательно очень. Периодически ходят слухи о новых застройщиках изо Новосибирска, о федеральных строительных компаниях, которые ни ноне – завтра начнут свою экспансию в Барнаул.
До сих пор мы часто слышим о частных инвесторах, готовых сметать какие-то разбросанные территории с тем, воеже потом сформировать цельный гомстед под застройку и попробовать самим соорудить что-то, продать его кому-ведь из местных застройщиков али выгодно обменять на готовые неужто будущее квадратные метры.
Внимание к земле есть всегда. Застройщик по части сути своего бизнеса подобен акуле: даже если остановился, то можно ничтоже сумняшеся сказать – мертв. Застраивая об эту пору один объект, ты уж должен иметь второй гомстед и готовить его к строительству, для того чтобы всю материально-техническую базу и людей в режиме легкого трансфера перегнать и обеспечить им непрерывную работу. В противном случае людской) разбегутся, и ты их еще снова не соберешь.
Повальная болезнь сильно взвинтила цены бери работу. Мы потеряли сверху стройке прекрасный южный произношение и загорелых мужчин на корпулентный год. Они здорово закрывали разрыв в работе больших строек, хотя главное они активно работали в коттеджных поселках, много крупная подрядная организация даже если не смотрела. Ситуация поменялась. К примеру, каменщики, которые в основном трудились получай многоэтажных стройках, сейчас подумаешь уходят строить коттеджи в путина — там в основном наличка и значение за куб выше.
«Который не успел, уже отнюдь не догонит»
– На дело расселения аварийных домов тож, например, выкуп промтерриторий около жилую застройку как-так повлияло проектное финансирование?
– Проектное оплачивание сжало рынок застройщиков многоэтажных домов раньше минимума. И это только вступление. Поезд тронулся, кто безграмотный успел адаптироваться, уже невыгодный догонит. Без банка налаживать сегодня нельзя, если только-тол у тебя нет несколько сот миллионов рублей собственных денег. Ну-кась или другого крупного бизнеса, кой поможет в реализации такого проекта.
Кодла «Мария-Ра» заявила редакция 15-этажного дома получи и распишись пр. Красноармейском — там, идеже изначально планировалось построить малоэтажное офисное будка
В остальных случаях – средство. А его получить непросто. Твоя милость должен быть силен уверить, что у тебя есть школа строительства, продаж, введенные квадратные метры, и – душа – минимум 15% собственных денег и уже несколько миллионов на обслуга кредита, тогда шанс упихивать.
Сегодня банки плотно зашли в оный рынок. Они не попросту смотрят на тебя оценивающим взглядом, они контролируют твои проекты и взаимоотношения внутри производственного процесса твоей компании и твоих подрядчиков. В первый встречный момент они могут остановить субсидирование, заставить доказывать, что твоя милость не верблюд, интегрировать своих специалистов в строевой надзор и так далее.
Уполномачивание в банке сегодня – сие экзамен на стойкость и неустойчивость. Для застройщика банк может стать другом, а может погубить его совершенно. Порой судьба подобных решений лежит в руках простых банковских менеджеров, далеко не всегда способных понять существо бизнес-решений, которые до этих пор застройщик принимал самостоятельно. Полученными деньгами с дольщиков он распоряжался собственной персоной.
Признаю, не все делали сие качественно, но сегодня в Барнауле работают крупные строительные компании, а вероятно, они умеют и зарабатывать, и прогулять, и строить.
Деньгами на эскроу-счетах твоя милость не распоряжаешься, а проектное субсидирование – сугубо целевое, посему деньги на развитие, для новые площадки ты полагается брать где-то до этого времени. В этом и проблема. Раскрытие счетов эскроу происходит спустя время сдачи дома — ваш брат получили свои деньги, а новую площадку учредить не успели. Занавес.