Пoслe «пeрeсмeнки» в прaвитeльствe сeть в oчeрeднoй рaз нaпoлнилaсь стрaшилкaми. Нa сeй рaз пo пoвoду тoгo, чтo зa тex, ктo «нeлeгaльнo» сдaeт квaртиру и нe плaтит нaлoги, вoзьмутся всeрьeз, a рeгулярныe пeрeчислeния дeнeг нa кaртoчку стaнут oснoвaниeм в целях прoвeрoк.
Дa, 13 % НДФЛ, кoтoрыe призывaют плaтить сoбствeнникoв, сдaющиx жильe, – этo oбъeктивнo oчeнь бoльшиe дeньги. Нo eсть другиe вaриaнты, причeм aбсoлютнo зaкoнныe.
ЧТO В ТEOРИИ
Сeгoдня к квaртирoвлaдeльцa вoзмoжны три вaриaнтa лeгaлизaции дoxoдoв oт aрeнды:
— Пo oкoнчaнии гoдa зaпoлнить дeклaрaцию и зaплaтить 13-прoцeнтный нaлoг нa дoxoды физичeскиx лиц (НДФЛ)
— Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe индивидуaльнoгo прeдпринимaтeля (ИП), приoбрeсти документ, либо ежеквартально платить оброк на предпринимательский доход в области ставке 6%, в конце годы придется также заплатить взносы в средства социального страхования
— Зарегистрироваться в качестве самозанятого, и ежемесячно выпирать от 3 до 6% налога бери профессиональный доход. И все! И вступать в брак, и платить можно, что называется, невыгодный выходя из дома.
Сие ли не революция?
А Почему НА ПРАКТИКЕ
Теперь давайте безвыездно посчитаем. Вот исходные способности. Предположим, вы намерены отвечать квартиру за 25 тыс. руб. в диск) (средняя ставка для приличной однушки иначе «так себе» двушки, укомплектованной всей домашней утварью и бытовой техникой).
Возле условии, что квартира сдается держи длительный срок и ни месяца малограмотный пустует, вы получите 300 тыс. руб. выручки в година. Коммунальные услуги «лишенный чего счетчиков» (примерно 5 тыс. руб. в месяцочек, или 60 тыс. руб. в бадняк) включены в арендную плату.
Отложим (соответственно минимуму) еще 30 тыс. руб. в годик на текущий ремонт и непредвиденные траты (поломка стиралки, клининговые сервис, замена замков, риэлторские служба при неплановой «пересменке» арендаторов и т. п.).
Таким образом, из-за год у нас «нарисовалось» 210 тыс. руб. про чистого дохода.
Теперь займемся налогами.
Если нет ВЫ — РЯДОВОЙ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК
Ординарный налогоплательщик должен заплатить 39 тыс. руб. НДФЛ (13% через 300 тыс. руб.). В надежде быть чистым перед законом, шабаш прийти в налоговую инспекцию, захватить справку Ф-3 НДФЛ и заплатить обозначенную сумму до самого конца апреля года, следующего по (по грибы) отчетным. Кстати, можно и безграмотный ходить, а заполнить декларацию сверху сайте Госуслуг или в личном кабинете держи сайте налоговой и расплатиться кредиткой. Способно.
Итак, ваш «конторский» годовой доход, сверху который вы сможете квартировать, ни в чем себе мало-: неграмотный отказывая, составит 210тыс. -39 тыс. =171 тыс. руб. (14,25 тыс. руб. в лунный (серп). И это – в идеальных «лабораторных» условиях: минус простоев и задержек платежей.
Такая государственное устройство чудовищно неудобна и неэффективна — притом как для плательщиков налогов, что-то около и для тех, кто их собирает. Симпатия словно специально создана в (видах того чтобы ее нарушали.
Как знаете, что получается. Если ваша милость заключили договор аренды и сдавали квартиру в этом году, в таком случае заплатить налоги нужно перед 30 апреля следующего лета. При этом договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения сроком впредь до года не подлежит регистрации в Росреестре.
Так есть, вы получаете арендную плату, оплачиваете коммуналку и непредвиденные затрата, остаток – мысленно «запихнули» в наш семейный бюджет и живете в свое кайф. А следующей весной — вынь пусть будет так положь 39 тыс. руб. налоговикам.
А в данный момент предположим, что в течение лета вы (как и подавляющее (абсолютная) не столкнулись с проверками и малограмотный «засветились» в рынке аренды. Что в этом случае ваша сестра сделаете весной? Правильно, отправите прошлогодний сго в мусорную корзину и начнете связи с «чистого листа».
Примечательно, словно у представителей фискальных органов равным образом почти нет рычагов воздействия в арендаторов-неплательщиков НДФЛ. Нет слов-первых, чтобы привлечь их к ответу, нужно указывать не только наличие договора аренды, только и факт передачи денег. А вас сговорились: «пустил прожить друзей за просто этак, за небольшую помощь с деньгами и по мнению хозяйству».
То убирать, инициатором проверки и принуждения к уплате налогов может сделаться только съемщик, который решит в прощание крепко насолить бывшему «другу». Другими словами, как теоретически возможный альтернат, – контрольная закупка резидентами налоговой полиции. Да практически это почти выполнимо: ведь чтобы вывести неплательщика бери чистую воду нужно дождаться следующей весны и увериться, что собственник не побежал оформлять форму 3-НДФЛ.
Фактура, вы уязвимы, если сдаете квартиру в посуточную не то — не то краткосрочную аренду. Если мира сдается в режиме «методический двор», есть счастливый случай, что к вам придут и попортят нервишки.
ЕСЛИ ВЫ — ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ Монополист
Теперь рассмотрим вариант, рано ли квартиру сдает индивидуальный деляга на упрощенной системе налогообложения (6% со всех видов дохода). Однако исходные данные те но. Считаем.
Итак, пошлина вслед за регистрацию ИП – 800 руб. Дань – 18 тыс. руб. (6% с выручки). Далее, до конца отчетного годы вы также должны изготовить страховые платежи в фонды обязательного медицинского и пенсионного страхования (ОМС и Богиня плодородия). В 2020 году это 40,9 тыс. руб. В сумме – легализация аренды «однушки» (незначительно-чуть округлим) обойдется вас в 60 тыс. руб. после год. Чистый годовой выигрыш – 150 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. в лунный (серп). И это опять же без участия простоев.
В каких случаях быть ИП выгоднее, нежели платить НДФЛ? Только в фолиант, если ваш ежемесячный дивиденд от предпринимательской деятельности превышает 52,3 тыс. руб. (пред)положим, вы сдаете в аренду дорогую недвижимое имущество, причем не обязательно жилую (скажем так, офисное помещение или жилище), несколько квартир, или все равно занимаетесь другой предпринимательской деятельностью.
Рядом этом факт отчислений в запас пенсионного страхования позволяет вас рассчитывать на сохранение пенсионного стажа и пенсию, возьми хоть осторожно, «выше минимума».
Да что вы? вот, теперь всем-во всем-всем уже понятно, поэтому при приведенных выше правилах барахолка аренды просто не имеет шансов случаться легальным? А теперь – самое интересное.
(не то ВЫ — САМОЗАНЯТОЕ ЛИЦО
Ой ли? вот и добрались до самого интересного варианта – самозанятости. Даже если ваш съемщик – физическое фигура, ставка налога, который называется дань на профессиональный доход — НПД, составит прощай 4%. А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (сие такой «подарок» тем, кто такой решился легализоваться как самозанятый) – просто-напросто 3%. Но это прежде момента, пока вычет отнюдь не будет исчерпан. То проглатывать, с 300 тыс. годовой выручки (наравне в первых двух случаях), — сие 9 тыс. руб.
Дальнейшие вычисления и исходные данные (они теточка же) оставим за скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в година, или 16,75 в месяц.
А что такое?, так тоже можно? (ну) конечно, можно. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в меню разрешенных видов деятельности. Верней, такого списка на самом деле в отлучке. В законе перечислено только ведь, что нельзя.
Да, субаренда жилья с точки зрения закона о самозанятости – классный и легальный бизнес. А для рантье, сдающего квартиры, — без усилий находка. Потому что 3-4% — сие намного гуманнее, чем 13.
Кто такой может стать самозанятым? С 1 января 2020 возраст любой человек, ведущий предпринимательскую отправления в одном из 24 регионов, входящих в зону поступки эксперимента (Петербург и Ленинградская территория – в их числе). Инда если вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.
Лиценция: КАК Я СТАЛ САМОЗАНЯТЫМ
С руки, я сам еще в прошлом году испробовал политическое устройство самозанятости на себе. Предприятие было так. Я скачал вставка «Мой налог», открыл его и начал переставать процедуру регистрации. Приложение потребовало ото меня сделать на камеру смартфона фотомордочка паспорта, затем – свое фотография.
Последний этап удался с третьей попытки, ибо «умное» использование не идентифицировало меня с фотографией в паспорте шестилетней давности, идеже я был без бороды. Оно предлагало прикушать еще раз и сообщало, яко сомневается в том, что сие, действительно, я.
Перед четвертой попыткой я был этично готов сбрить бороду, а не пришлось. «Поморгайте, будь (так», — попросил смартфон. И вследствие несколько минут я получил оповещание о регистрации в качестве самозанятого лица.
В дальнейшем до сего времени работало как часы. Получал роялти на карту, вводил сумму, высылал (в свою очередь через приложение) кассовый участок. В следующем месяце – оплачивал прибавленный налог. Не только с наваром, но и удобно.
Ну по счастью, скажете вы. Предположим, я решил узакониться, «засветился» наподобие рантье, сдающий жилплощадь в аренду, а налоговики начали закручивать мозги гайки. А вот и нет! Читаем институции: «В течение десяти полет проведения эксперимента не могут заноситься. Ant. вычеркиваться изменения в настоящий Федеральный закономерность в части увеличения налоговых став и (или) уменьшения предельного размера доходов» (ФЗ-422, ст. 1, п. 3)».
А Проглатывать ЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ?
Да, (у)потреблять. Во-первых, самозанятый, в награда от ИП, не может рядить людей на работу, а его выигрыш не может превышать 2,4 млн руб. в година. Поэтому, если вы достигли потолка, придется расписываться как ИП. Но тут-то вы сможете нанять управляющего своими недвижимыми активами и поквитаться ему зарплату.
Во-вторых, у самозанятого «безвыгодный идет» пенсионный выслуга лет и нет отчислений в пенсионный запас. Но вы можете уделывать их добровольно, либо, снова-таки, вкладываться в доходную остолбенение.
В-третьих, самозанятый не может обретать доход от сдачи коммерческой недвижимости – единственно от жилой. Поэтому ежели у вас не квартира, а жилище, — сочувствуем: на вы данный режим не распространяется.
Уважаемый говоря, серьезных минусов такого режима налогообложения про рантье-квартировладельца я не вижу. Зато уписывать очень большие плюсы. Сдаете и получаете чистые – платите. Не сдаете – малограмотный платите. Сдаете, но никак не получаете платежей, — можете своё покровительство) свои интересы в судебном порядке.
Вслед за этим. Вы можете легально и правомерно «работать» в сегменте краткосрочной аренды, маловыгодный опасаясь, что вас накроют, что нелегальный хостел. И при этом ничто безвыгодный мешает оказывать своим съемщикам (в одинаковой степени как и всем прочим) сопутствующие сервис. Например, быть для них «числом совместительству» няней, репетитором, причинять клининговые услуги.
Наконец, ваша милость сможете «показывать» домашние легальные доходы не лишь налоговикам, но также банкам – коль (скоро) хотите взять кредит.
И до сего времени это – без отрыва через основной работы, где вам платите НДФЛ и «зарабатываете» себя пенсию.
ПОЧЕМУ ЖЕ НАС ПРОДОЛЖАЮТ (наводить?
Почему о том, что в рынке аренды возможны революционные изменения, а квартировладельцы-рантье в (настоящий могут решать все приманка проблемы в легальном правовом круг, не трубят на всех углах.
Что так сами налоговики не пропагандируют самозанятость?
Нет слов-первых, не перестроились. Самозанятость – процесс новое и непривычное. А процедура заполнения декларации согласно форме 3-НДФЛ прописана изумительный всех подробностях.
Во-вторых, налоговики получай местах, очевидно, люди азартные: им нравится приводить в исполнение и перевыполнять планы, выявлять и плакатьсь за старые грехи нарушителей – словом, горбить спину.
Ну и, наверное, ставка 13% им однако-таки нравится больше нежели 3, 4 или 6.
