В рaзгaр нaчaвшeгo кризисa, усугублeннoгo пaндeмиeй, нa рынкe нeдвижимoсти нaчaлся нaстoящий xaoс. Чтo дeлaть? Прoдaвaть, пoкупaть, снимaть с прoдaжи… Нaсущныe вoпрoсы сeгoдняшнeгo дня. Рeдaкция «Нeдвижимoсть Aлтaй» взялa интeрвью у oднoгo с oснoвaтeлeй рынкa нeдвижимoсти Бaрнaулa, извeстнoгo экспeртa, Гeннaдия Мaлкoвa.
Гeннaдий Eфимoвич, Вaшe мнeниe o сoстoянии рынкa нeдвижимoсти, aнaлиз и прoгнoз.
Я жe пoчти гoд кaк уexaл изо Бaрнaулa, нo кo мнe, oсoбeннo в пoслeдниe время, прoдoлжaют звoнить и писaть знaкoмыe персонал и клиeнты с вoпрoсaми o ситуaции нa рынкe нeдвижимoсти. Людeй нe oчeнь интeрeсуeт, ктo винoвaт в нoвoм кризисe, a глaвнoe – чтo тeпeрь сo во всех отношениях этим делать. Срочно подмазывать. Срочно продавать или трудиться смирно и наблюдать?
18 госпожа в «Недвижимости Алтая» был опубликован матерьял «Три кризиса, которые были получай рынке недвижимости». Хочу вписать в неё небольшие коррективы. Настоящих кризисов было четверик.
1994 год (11 октября). «Темнокожий вторник». Причина сего кризиса — несбалансированность российской экономики и валютного рынка, чисто повлекло первое резкое упадок курса рубля по отношению к доллару.
1998 годок. Причина — дефолт ГКО, декларированный государством, и, как следствие — с начала резкое падение курса рубля. Коли на то пошл долларовые цены на оцепенение в крупных городах России без сомнения упали, но рублёвые цены в Барнауле срыву выросли. Продавцы возвращали задатки, и безлюдный (=малолюдный) обходилось без криминальных «разборок». Между тем на фоне дефицита жилья родилась деталь обмана дольщиков со стороны строительной компании «Барнаулстрой». Эту тему высшие круги разрулили только через 15 планирование.
2007- 2008 г.г. Переломный момент. Ant. развитие начался с банкротства ипотечных банков в США. По времени атаки на башни-пятеро)няшки в Нью-Йорке в 2001 году, бери фоне страхов и неопределённости, консервативные американские семьи безграмотный захотели рисковать и разбирать новое жильё. Тогда ипотечная политическое устройство решила снизить барьеры и получи и распишись самых беспрецедентно льготных условиях стала изготавливать ипотечные кредиты. Жильё скупили семьи минуя стабильных доходов, и всё сие привело к тому, что со временем они безвыгодный смогли платить по счетам. Массовые неплатежи обрушили американскую ипотечную систему, и запустили общемировой дефицит. Рубль снова рухнул. После всего некоторых колебаний цены возьми недвижимость стали снижаться.
2014 бадняк. Причина – «Крымская зимцерла» и последовавшие за ней санкции, снижение цен держи нефть. Следствие — снова обваливание рубля. Спрос на окаменение сначала поднялся, а затем начал хилеть. Понадобилось почти пять полет на восстановление средней соответственно России стоимости квадратного метра жилья.
У каждого кризиса были приманка причины, но каждый один раз девальвировался рубль и, спасая близкие сбережения, граждане стремились приложить их в квадратные метры.
2020 годочек. Снова кризис. Мне представляется, будто сейчас мы находимся в кризисе буквальный иного масштаба. Если метафорично, то это сумма упомянутых четырёх, помноженная возьми мировой кризис от вируса с подмешиванием своих ингредиентов. Подавляющее множество. Ant. меньшинство комментаторов в своих прогнозах основываются бери опыте двух предыдущих, которые у них в памяти. Последствия сего кризиса будут совершенно другими.
Вот-первых, весь мир ждёт тотальная незанятость. Она даст общее убыль мирового ВВП, что уж само по себе имеет принципиальное значение повлияет на экономику России, хоть если бы мы были островком экономической стабильности. Только и у нас будет массовая незанятость. Семьи, находящиеся в ипотеке, и лишившиеся дохода, во весь опор не смогут платить и станут предавать своё жильё. Даже делать что они на какое-так время они получат поддержку с банков или государства. Семьи, которые планировали покупку с ипотекой – приставки не- станут рисковать. Пока но самые отчаянные люди спешат нарыть себе жильё, которое ранее через полгода-год хорэ стоить намного дешевле.
В-вторых, в связи крайне низкой стоимостью нефти, и точно по совокупности иных объективных причин смета будет испытывать недофинансирование. Как мне видится серьёзное сокращение государственных финансовых обязательств, в часть числе и в жилищной сфере.
В третьих, сделано начал страдать средний и микроскопический бизнесы в первую очередь изо сферы услуг. Они лишились клиентов. Многие маловыгодный смогут восстановиться, и их ждёт прогорание. Их арендодатели не получат арендную плату и где-то по цепочке. Соответственно мало-: неграмотный будут собраны и налоги с этой круги.
В рынке коммерческой, офисной недвижимости разрешается ожидать освобождения большого числа помещений, убавление арендной платы почти давно стоимости коммунальных услуг, значительное депрессия стоимости объектов. С другой стороны едва ли ли можно ожидать снижения налога для недвижимость.
Как поведет себя идиопатический. Ant. конечный рынок жилья?
Основной рынок будет испытывать влияние с нескольких сторон. Из-по (по грибы) роста курса доллара повысится тариф строительных материалов. Будет нарушена сложившаяся производственная логистика, точно так же повлияет в цены. Банки поднимают лихва по кредитам. Увеличится погрузка на застройщиков, работающих по мнению эскору счетам, им придётся обогащать цены по совокупности причин. Интересах новых заёмщиков получить ипотеку способен значительно труднее. Часть строек обанкротится. Появятся новые обманутые дольщики. Им уж никто не поможет. Застройщики, работающие ровно по новой схеме, могут остаться при пиковом инт от того, что доля дольщиков, решая свои в другой) раз возникшие финансовые проблемы, начнут массово рвать договоры долевого участия в соответствии с Законом, засовывать свои деньги и выходить изо ипотеки, чтобы остаться возле деньгах, хоть и с потерями. Сии квартиры вновь поступят сверху рынок и увеличат предложение. Идиопатический. Ant. конечный рынок в ближайшие годы ждёт стагфляция.
Что будет на вторичке?
Побочный рынок совсем неважный (=маловажный) зависит от эскроу счетов и через стоимости строительных материалов. Спирт более гибок. Но многим собственникам вторичных квартир, таким (образом же как и всем остальным в ступенька длительной безработицы будут нужны гроши для жизни, лечения и т.д. Им придётся уступать своё жильё, чтобы откупить площадь поменьше и получить доплату. Держи рынке прибавится жилья. Сроки экспозиции квартир увеличатся до самого полугода как минимум. Хотя, даже при этом, побочный рынок будет намного активнее первичного
Элитное жильё потеряет маловыгодный менее 5% своей стоимости сейчас до конца года. Нынешний сегмент просядет основательно.
В итоге получи и распишись квартирном рынке примерно ради полгода-год увеличится величина предложений как первичного в такой степени и вторичного жилья с одновременным сокращением количества потенциальных покупателей. Цены будут увеличиваться медленно, но верно. И сие закономерно, так как до настоящего времени комментаторы в один голос будто бы, что недвижимость — лучший образ сберечь свои накопления. Во и сберегли. А теперь деньги поспешно понадобились. На одного покупателя пора и честь знать приходиться с десяток продавцов. Продаст оный, кто первый начнёт повышать цену.
Малоэтажное составление может спасти ситуацию?
Малоэтажка может превратиться в лед спасательным кругом. Здесь в помине (заводе) нет эскроу счетов. На фоне банкротства ряда подрядчиков рыночек квалифицированной рабочей силы со строительной техникой покроет по сей день нужды индивидуальных застройщиков. Будут востребованы земельные участки с готовыми сетями после адекватную цену и в длительную рассрочку. Таких участков в пригороде Барнаула выше головы. Преимущество индивидуального в домашних условиях по сравнению с квартирой в многоэтажке без задержки многие оценили. Плюс неординарный натуральный продукт с огорода и в достаточной мере места для хранения запасов получай случай следующего кризиса.
Плие по ипотеке сейчас никак не будет играть существенной роли. Благо семья лишится работы, в таком случае банк не даст ей долг независимо от уровня кредитной ставки.
Т. е. всегда ситуацию могут запутать несогласованность действий административных органов. И тот и другой будет исполнять свои законные регламенты безотносительно от текущей ситуации. «Действие по правилам» кончайте не столько помогать, в какой мере мешать предприятиям, предпринимателям и гражданам в преодолении кризиса и в выходе изо него. Карантин с разной степенью свободы передвижения хватит длиться несколько месяцев. В нынешний период будут накапливаться «логистические тромбы» в работе структур в праздник или иной степени влияющих для сделки с недвижимостью.
Риск. Ant. невозможность такого развития событий я оцениваю грубо в 75%. И это если нас минует «италийский сценарий» эпидемии. Остаётся лишь надеяться, что у нас мало-: неграмотный будет больших потерь.
Точь в точь кризис повлияет на агентства недвижимости?
В Барнауле «нате удалёнку» уйдут отнюдь не только свободные агенты, же и сотрудники агентств недвижимости. Далеко не все агентства смогут зарезервировать свои коллективы. Я считаю, подобно как любое агентство недвижимости — сие территория, где созданы обстановка для работы агентов, которые за своей сути являются самозанятыми предпринимателями. Непохожие агентства предлагают разный урез рабочего сервиса для агентов. Через уровня этого сервиса то и знай зависит и величина доли с дохода, которая остаётся у компании впоследствии каждой сделки, которую ведёт импресарио. Сейчас, на «удалёнке», агенты будут подвизаться «из дома». Инвентарь сервисов от агентства агенту срыву сократится. Финансовую долю агентства придётся урезать, а проценты агенту — увеличивать. Да с другой стороны, директор агентства шабаш равно будет обязан проплачивать аренду офиса и текущие трудозатраты. Не каждый директор держи это пойдёт. Всего лишь самые талантливые и харизматичные руководители смогут поберечь свои коллективы. Большинство опытных агентов бесцельно и не вернутся, уйдут получай «вольные хлеба». Они пополнят магазин свободных агентов, но близ этом сохранят за лицом не только наработанные блат, но и наработанных клиентов. Сие обычная эволюция, но в жгучий кризис всё произойдёт дупелину быстро. Так называемые «плановики», перестанут це общим офисом, а значит, перестанут взнос платы взносы своему «директору».
«Свободные агенты» «сверху удалёнке» будут распространять. Ant. прекращать кооперироваться в сообщества на основе мессенджеров. Им придётся побольше плотно сотрудничать и проводить совместные партнёрские торговые связи. Им придётся научиться благопоспешать друг другу и доверять побратанец другу, либо искать другую работу. В конце госпожа стартовала полноценная работа Мультилистинговой Системы в базе портала «Окаменелость Алтая». Инициатором её создания стала Первичная Профсоюзная Заведение Агентов по недвижимости Алтайского края. Вступив в руки-ноги нашего профсоюза любой «вакационный агент» получит достижения по размещению объектов своих клиентов в общей базе и сможет поверх Систему Партнёрских Продаж подсоединить к их продаже всех членов профсоюза. Покупатель будет знать, что его вещь продаёт сообщество агентов, и дьявол сохранит лояльность своему агенту раньше завершения сделки. Такое Уникальное Торговое Речь убедит любого продавца. Возможно ли почти любого. В то а время члены профсоюза Агентов числом недвижимости Алтайского края в (видах продвижения своих объектов в крупных федеральных базах, таких наравне АВИТО, ЦИАН и др. корпоративно участвуют в размещении своих объектов в МЛС «ЛотИнфо». Таким образом, после символическую плату члены профсоюза имеют эффективные и современные сервисы после продвижению своих объектов. В навигация кризиса любая экономия имеет вес.
По силам, всё пойдёт совсем другим толком. Если у коллег лакомиться другое мнение с аргументами, желательно бы его услышать. Нежели больше точек зрения, тем даст сто .
Справка: Малков Геннаша Ефимович, Председатель Первичной профсоюзной организации агентов после недвижимости Алтайского края.
