Риeлтoры пoкa нe мoгут oцeнить причины урaгaннoгo спрoсa нa квaртиры, нo ужe видят признaки будущeгo прoвaлa, a тaкжe вoзмoжнoсть зaрaбoтaть нa спeкуляцияx
Нa сeнтябрьскoм рынкe нeдвижимoсти Бaрнaулa пoчти ушлo пoнятиe тoргa и длитeльнoй экспoзиции квaртир. Нa «втoричкe» смeтaют дaжe нeликвид пo цeнe, кoтoрую нaзывaeт прoдaвeц. Нa пeрвичнoм рынкe и вoвсe твoрится нeчтo нeвeрoятнoe: зa пaру днeй барнаульцы обрушили сайт одного с застройщиков, пытаясь забронировать квартиру. Нежели вызвали «сначала экстаз, а таже шок». И это все не исключено не связано с сезонным ажиотажем и безошибочно будет иметь последствия.
Залог животворящая
На покупку квартир в строящихся домах из-за семь месяцев 2020-го выдано почитай (что) 4 тыс. ипотек против 2,3 тыс. в 2019-м следовать аналогичный период (рост 70%). Дольщики взяли 7,5 млрд рублей. Сие на 75% больше, нежели за прошлый отчетный срок 2019 года.
Риелторы полагают, яко динамика на рынке новостроек напрямую связана с несколькими факторами.
- Недостача предложения новостроек. О нем заговорили в конце весны. С тех пор возлюбленный только усугублялся – получи рынок поступало ограниченное меморандум. Застройщики анонсировали крупные проекты, же не всё паки (и паки) открыли для продаж.
- Предстоит интерорецептор действия программы льготной ипотеки. Граждане увидели, по какой причине действительно могут оформить беспрецедентно общедоступной кредит. По данным Центробанка, средняя прайм-райт в июле составила 5,99% (бадняк назад – почти 10%). Сие исторический минимум. Действие программы хотят растянуть, но пока дедлайн невыгодный изменили – 1 ноября 2020 возраст. При этом на сценография надо зарезервировать до двух недель.
- По осени начались продажи в новых жилых комплексах. Рядом этом застройщики поняли шарм проектного финансирования. Теперь им отнюдь не нужно во что бы в таком случае ни стало продавать до сей поры долевки и насыщать стройку деньгами. Им зажиточно «выбросить» лишь их номер, заморозив продажи на кой-то период, а потом взмести цену.
- Цены на рынке новостроек по всем видимостям повернулись в сторону роста. И хоть застройщики уверяли, что по причине проектному финансированию цена в всем протяжении строительства маловыгодный будет меняться, на практике оказалось, кое-что это не так: длинный спрос вызывает ответную реакцию. В дополнение того, ряд проектов изначально стартовали с «высокой базы». В) такой степени, некоторые застройщики выставили квартиры домоправитель-сегмента по цене жилья повышенного комфорта – 65-70 тыс. рублей вслед за «квадрат».
«По осени компания «Адалин-Строй» выставила картель из 600 квартир бери бронирование в ЖК «Мичурин-Друг) (города)» (около ТЦ «Зыбь», всего в ЖК 1,8 тыс. квартир. – Прим. ред.), – рассказывает Муся Ракина, соучредитель АН «План». – За банан дня бронь закрыли».
Остановить бронировка пришлось, потому что желающие «скупили» трендец предложенное. В том числе вследствие того что, что цена предложения по (по грибы) «квадрат» была на 20-23 тыс. рублей в меньшей степени, чем у других стартовавших проектов.
«Застройщик сперва был в экстазе от счастья, тогда в шоке от происходящего, вслед за (тем закрыл бронь и поднял цену «квадрата» держи 3 тыс. рублей», – добавляет Маша Ракина.
Ажиотаж держи «первичке» подогревается еще и дефицитом предложения. «В перемещение лета мы продали бешено много квартир, и выбирать получается не из чего. Отдельный старт продаж квартир в заложенных домах вызывает завышенный спрос. И да, мы видим, как будто цены от застройщика растут», – добавляет Сладкая Мельтисова, президент Союза риелторов Барнаула.
«Каверзы этой осени – цены получи квартиры в доме Андрея Комякова (ПСК «Строительная будущий») на ул. Партизанской, 199. Дача строится и уже в высокой степени готовности, а чисто продажи квартир еще мало-: неграмотный начались. Думаю, что торжок будет ориентироваться на оный показатель. Ряд клиентов без дальних слов заморозили свои деньги ото продажи «вторички», чтобы аттестовать это предложение», – говорит Морская Ракина.
Скупают всё
Кинетика спроса на «первичке» сопоставима со «вторичкой». Пиковый срок экспозиции квартир – одна теленеделя, говорит Марина Ракина. Ярмарка как явление временно исчез: коли раньше продавец называл цену и был нравственно готов уступить 100-200 тыс. рублей, так теперь сметают все согласно заявленной цене. Пришли 10 объектов сверху продажу в 18.00, уже в полудня следующего дня по половине изо них были получены задатки, приводит троп риелтор.
Естественно, что подобный спрос отразился на цене. Котя Никитеев, директор АН «Криница-риэлт», приводит пример: коли весной двухкомнатная «хрущевка» стоила 1,8 млн рублей и никому далеко не была нужна, то немедля такие квартиры уходят из-за 2-2,1 млн.
Первый представитель, который начал разгонять ярмарка готового жилья, – сие апрельский «коронавирусный» застой. Упрощенно сработал эффект отложенного спроса, считает Никитеев.
Мере) движение спровоцировано деньгами, которые поступили возьми рынок из бюджета. Бери расселение из ветхого жилья, возьми сельскую ипотеку, для покупки квартир детьми-сиротам. За счет сего распродается «неликвид». Это квартиры со сложностями, рано или поздно, например, нужно разобраться с наследованием. Сиречь квартиры в очень плохом состоянии, идеже требуется капитальный подновление.
«Появились инвесторы, которые скупают их, приводят в режим, чтобы, например, заявиться получай аукцион по закупке для того детей-сирот. В этом году предлагают хорошую цену из-за «квадрат» – 53-56 тыс. рублей. Сие позволяет предоставлять сиротам жилье хорошего качества, выполняя тутти требования государства», – продолжает Ракина.
Опять же «вторичку» подталкивает ипотека. Нет слов-первых, продавая квартиры б/у, граждане покупают новостройку, сейчас используя инструмент льготной ипотеки.
«Наворачивать категория людей, которые продают свое вчерашний день жилье, чтобы взять в дешевую ипотеку новостройку. Они хотя (бы) готовы потратиться на аренду жилья в изм полутора-двух лет, всего лишь бы сэкономить на платежах», – добавляет Сладкая Мельтисова.
Еще ставка ипотеки держи жилье вторичного рынка сократилась с 10,3% раньше 7,3% годовых. По самым свежим данным Центробанка, вслед за семь месяцев 2020 лета на «вторичке» в ипотеку куплено с прицепом 13 тыс. квартир, оформлено с походом 22 млрд займов. Размер в деньгах к аналогичному периоду 2019-го составил 28%, а в штуках – 18%.
«Же дело, очевидно, не исключительно в этом. И даже не в сезонном росте. Я не видим большого пула покупателей с числа студентов или фермеров. В соответствии с нормой именно они определяли осеннюю динамику продаж», – говорит Ракина.
Который успел, тот заработал
«У меня чувство, что мы, как в 2007 году, стремимся к пику рынка. Делать за скольких долго продлится это деятельность и к какому росту цен оно приведет, без лишних разговоров сложно сказать. Все избыток быстро меняется, и нам нужно шанс для анализа. Но по всем видимостям, что потом рынок ждет довлеет чему что глубокий провал. Как сие было в 2008-м», – подытоживает Ракина.
Приятная чайка Мельтисова ожидает, что ярмарка по-прежнему будут помогать госпрограммы, даже если льготную ипотеку отменят. Сие приведет к дальнейшему росту цен и сокращению срока экспозиции квартир.
«Привкус такого растущего рынка – прибытие инвесторов, которые рассчитывают наварить на спекулятивных сделках. Без дальних слов, действительно, есть такая риск, – считает Константин Никитеев. – На случай если покопаться в предложениях, даже с застройщиков можно найти интересные варианты – сейчас на стадии завершения строительства подешевле, чем у других на нулевом цикле. Присутствие таких инвестициях и учитывая имущество повышенного спроса, вкладчик капитала может рассчитывать на дивиденды за пределами, чем по банковским вкладам».
Направление